zakup

Zakup nieruchomości przez cudzoziemca

INFORMACJE OGÓLNE

W celu uzyskania zezwolenia należy wystąpić z wnioskiem o wydanie zezwolenia. Nie ma gotowych wzorów wniosku. Wniosek należy sporządzić zgodnie z informacjami zawartymi w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców /Dz.. z 2004r. Nr 167, poz. 1758 z późn. zm./ oraz rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie szczegółowych informacji i rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości /Dz.U. z 2004r. Nr 94, poz. 925 z późn. zm/. (Teksty ww. aktów prawnych dostępne są na niniejszej stronie).
Wraz z wnioskiem o wydanie zezwolenia / bądź innym wnioskiem/ należy przedłożyć oryginał dowodu wpłaty.
Na podstawie art.6 ust.1 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o opłacie skarbowej, obowiązek zapłaty opłaty skarbowej powstaje z chwilą złożenia wniosku o wydanie zezwolenia, o wydanie zaświadczenia, złożenia pełnomocnictwa do sprawy lub dokonania innych czynności podlegających opłacie skarbowej.
Opłat skarbowych należy dokonywać przelewem
Informacje o wysokości opłat skarbowych:
zezwolenie na nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, udziałów, akcji – 1.570 zł
promesa – 98 zł
inna decyzja, do której mają zastosowanie przepisy KPA – 10 zł
pełnomocnictwo – 17 zł
wydanie zaświadczenia – 17 zł
Niezapłacona opłata skarbowa od dnia wniesienia wniosku stanowi zaległość podatkową, od której naliczane są odsetki, o czym organ prowadzący postępowanie poinformuje organ podatkowy.
W przypadku nie uiszczenia opłaty skarbowej w wyznaczonym terminie wniosek podlega zwrotowi na podstawie art. 261 § 1 i 2 kpa.

INFORMACJE SZCZEGÓŁOWE WYMAGANE DO UZYSKANIA ZEZWOLENIA.

Zezwolenie MSWiA wydawane jest na wniosek cudzoziemca, jeżeli:
1. nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,
2. wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską.
Zgodnie z art. 1a ust. 2 omawianej ustawy okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z Rzeczpospolitą Polską mogą być w szczególności:
1. posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia,
2. zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej,
3. posiadanie zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony lub na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich,
4. członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorców wymienionych w art. 1 ust. 2 pkt 4,
5. wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.
W myśl art. 1a ust. 5 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha, zaś w przypadku określonym w art. 1 a ust. 2 pkt 5 powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności gospodarczej.

NABYCIE AKCJI I UDZIAŁÓW

Cudzoziemcy będący obywatelami i spółkami nie pochodzącym z krajów członkowskich EOG muszą również legitymować się zezwoleniem MSWiA na nabycie (objęcie) akcji lub udziałów w spółkach prawa handlowego, będących właścicielami lub wieczystymi użytkownikami nieruchomości położonych na terytorium RP.
Zgodnie z dyspozycją art. 3e ust. 1 i 2 cytowanej powyżej ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców:
a. nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a także każda inna czynność prawna dotycząca udziałów lub akcji wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli w ich wyniku spółka będąca właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanie się spółką kontrolowaną,
b. nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli spółka ta jest spółką kontrolowaną, a udziały lub akcje nabywa lub obejmuje cudzoziemiec niebędący udziałowcem lub akcjonariuszem spółki.

ZWOLNIENIA Z OBOWIĄZKU UZYSKANIA ZEZWOLENIA MAJĄCE ZASTOSOWANIE DO WSZYSTKICH CUDZOZIEMSKICH PODMIOTÓW

Wyłączenia z obowiązku uzyskania zezwolenia MSWiA na nabycie nieruchomości, akcji lub udziałów omówione zostały w art. 8 ust. 1 omawianej ustawy.
Zgodnie z przywołanym przepisem nie wymaga uzyskania zezwolenia:
1) nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.),
1a) nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego,
2) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich,
3) nabycie przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich, nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków,
4) nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat,
5) nabycie przez podmiot, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 4, na jego cele statutowe, nieruchomości nie zabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast,
6) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym,
7) nabycie lub objęcie przez bank będący osobą prawną określoną w art. 1 ust. 2 pkt 4 akcji lub udziałów w spółce, o której mowa w art. 3e, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.
Wskazany powyżej przepis nie ma zastosowania, gdy przedmiotem wniosku jest nabycie nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha.
Przepisów omawianej ustawy nie stosuje się również do nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego. Jeżeli prawo ojczyste spadkodawcy nie przewiduje dziedziczenia ustawowego, w tym zakresie stosuje się prawo polskie.

ZWOLNIENIA Z OBOWIĄZKU UZYSKANIA ZEZWOLENIA DOTYCZACE WYŁĄCZNIE OBYWTALI I PRZEDSIEBIORCÓW EOG

Z dniem 1 maja 2004 r. nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego, z wyjątkiem nabycia:
1. nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej,
2. drugiego domu, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej
Zgodnie z art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. z 1996 r., Nr 54, poz. 245 z późn. zm.), wyłączenie spod „swobodnego" nabywania przez obywateli lub przedsiębiorców z Europejskiego Obszaru Gospodarczego, nieruchomości rolnych i leśnych, nie dotyczy nabywania i obejmowania akcji oraz udziałów w spółkach będących właścicielami lub też wieczystymi użytkownikami takich nieruchomości. Przytoczony przepis nie stanowi bowiem o obowiązku uzyskania zezwolenia przez cudzoziemców z państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego na nabycie udziałów lub akcji, jak czyni to wyraźnie wobec nabycia nieruchomości.
W związku z powyższym, nabycie (objęcie) przez obywateli lub przedsiębiorców EOG, udziałów bądź akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Polski, nie wymaga uzyskania zezwolenia MSWiA.
Tekst ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758).
Tekst rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości.
Informacja z 28 maja 2004 r. na temat nabywania nieruchomości przez cudzoziemców z Europejskiego Obszaru Gospodarczego.
Informacja z 4 czerwca 2004 r. dotycząca członkostwa Polski w Europejskim Obszarze Gospodarczym.
Decyzja Rady Unii Europejskiej z dnia 30 marca 2004 r. (Nr 2004/368/EC, opublikowana 29 kwietnia 2004 r. w Official Jurnal of the European Union nr L 130).
Decyzja Rady z 30 marca 2004 r. dotycząca tymczasowego stosowania Umowy w sprawie udziału Republiki Czeskiej, Republiki Estońskiej, Republiki Cypryjskiej, Republiki Węgierskiej, Republiki Łotewskiej, Republiki Litewskiej, Republiki Malty, Rzeczpospolitej Polskiej, Republiki Słowenii i Republiki Słowackiej w Europejskim Obszarze Gospodarczym i tymczasowego stosowania czterech związanych umów (2004/368/WE)
DECYZJA RADYz dnia 27 lutego 2006 r. w sprawie przyjęcia w imieniu Wspólnoty Europejskiej i jej Państw Członkowskich, Protokołu do Umowy między Wspólnotą Europejską i Państwami Członkowskimi z jednej strony a Konfederacją Szwajcarską z drugiej strony w sprawie swobodnego przepływu osób, w związku z udziałem w charakterze Umawiających się Stron, Republiki Czeskiej, Republiki Estońskiej, Republiki Cypryjskiej, Republiki Łotewskiej, Republiki Litewskiej, Republiki Węgierskiej, Republiki Malty, Rzeczypospolitej Polskiej, Republiki Słowenii i Republiki Słowackiej, w następstwie przystąpienia tych Państw do Unii Europejskiej (2006/245/WE)
(Dz.U.UE L 89/30 z dnia 28 marca 2006 r.)

NAJCZĘŚCIEJ ZADAWANE PYTANIA

Czy istnieje gotowy formularz wniosku, jaki obowiązany jest przedłożyć cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości, akcji, udziałów w Polsce?
Nie ma gotowego formularza wniosku. Cudzoziemiec ubiegający się o zezwolenie Ministra winien przygotować wniosek oraz wymagane dokumenty zgodnie z Rozporządzeniem MSWiA w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie obowiązany jest przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości (Dz.U. z 2004r. Nr 94. poz.925).
Czy cudzoziemiec pochodzący z Unii Europejskiej musi uzyskać zezwolenie na nabycie lokalu mieszkalnego położonego w strefie nadgranicznej?
Podmioty z Europejskiego Obszaru Gospodarczego nie mają obowiązku ubiegania się o wydanie zezwolenia Ministra na nabycie lokalu mieszkalnego, w tym także lokalu mieszkalnego położonego w strefie nadgranicznej.
Czy nabycie udziału w gruncie, który jest nabywany wraz z lokalem mieszkalnym wymaga zezwolenia?
Nabycie udziału w gruncie związanego z prawem własności lokalu mieszkalnego nie wymaga uzyskania zezwolenia Ministra, gdyż jest to prawo przynależne do lokalu i jest z nim ściśle związane.
Kto jest przedsiębiorcą unijnym?
Decydujące znaczenie ma tu miejsce siedziby, bądź miejsce powstania podmiotu, co oznacza, że niezależnie od pochodzenia kapitału spółka mająca siedzibę na terytorium państwa członkowskiego Europejskiego Obszaru Gospodarczego jest przedsiębiorcą unijnym. Również osoba fizyczna posiadająca obywatelstwo jednego z państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego prowadząca działalność gospodarczą we własnym imieniu jest przedsiębiorcą unijnym.
Czy spółka z siedzibą w Polsce, w której większość udziałów mają podmioty cudzoziemskie będzie uważana za przedsiębiorcę unijnego?
Polska od 1 maja 2004 r. jest członkiem Unii Europejskiej, a zatem każda spółka mająca siedzibę na terytorium RP jest przedsiębiorcą unijnym.
Co to jest „drugi dom"?
Nabyciem „drugiego domu" jest nabycie nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową, bądź na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowiła stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca. „Drugim domem" nie jest samodzielny lokal mieszkalny.
W przypadku nabycia przez osobę fizyczną nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe lub rekreacyjno-wypoczynkowe, o tym czy nie mamy do czynienia z „nabyciem drugiego domu” decyduje wola cudzoziemca co do stałego zamieszkiwania na przedmiotowej nieruchomości. Wola taka winna jednak być konkretna i przede wszystkim możliwa do realizacji bezpośrednio po nabyciu nieruchomości. W takim przypadku cudzoziemiec winien udowodnić swoją potencjalną możliwość stałego zamieszkiwania na tej nieruchomości.
Cudzoziemiec winien posiadać prawną możliwość do osiedlenia się na terytorium RP. Należy mieć na uwadze treść art. 20 i art. 27 ustawy z dnia 14 lipca 2006 r. o wjeździe na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, pobycie oraz wyjeździe z tego terytorium obywateli państw członkowskich Unii Europejskiej i członków ich rodzin (Dz. U. z 2006 r. Nr 144 poz. 1043), w zakresie obowiązku zarejestrowania w rejestrze pobytu obywatela UE i wydania przez właściwego Wojewodę zaświadczenia o zarejestrowaniu pobytu, a następnie uzyskaniu prawa stałego pobytu obywatela Unii Europejskiej, a także treść art. 23 i art. 26 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych (Dz. U. z 2006 r. Nr 139, poz. 993 z późn. zm.), co do wykonania obowiązku meldunkowego – zameldowania we właściwym organie gminy, na pobyt stały, po uprzednim okazaniu wymienionego wyżej dokumentu potwierdzającego prawo stałego pobytu. Prawną możliwość do zamieszkiwania na terenie RP potwierdzają także: zezwolenia na osiedlenie lub nadal zachowujące swoją ważność zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony (lub potwierdzające to karty pobytu) wydane obywatelom EOG na podstawie ustawy z 13 czerwca 2003r. o cudzoziemcach (Dz. U. Nr 128, poz. 1175).
Wola uczynienia z danej nieruchomości stałego miejsca zamieszkania w bliżej nie określonej przyszłości nie powoduje, iż nie mamy do czynienia z „nabyciem drugiego domu”.
Wskazać także należy, iż warunkami niezbędnymi do nabycia przez osobę fizyczną nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym bez zezwolenia jest posiadanie przez nabywcę prawnej i faktycznej możliwości uczynienia z tej nieruchomości swego centrum życiowego. Podkreślenia wymaga fakt, iż nieruchomość taka, co do zasady, powinna być zabudowana, by stanowić stałe miejsce zamieszkania cudzoziemca. W innym przypadku dochodzi do „nabycia drugiego domu”, co wymaga wcześniejszej zgody Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Brak zgody w takim przypadku powoduje nieważność czynności prawnej, na podstawie której doszło do nabycia nieruchomości.
Jak ustalić czy nieruchomość ma charakter gruntu rolnego lub leśnego?
Dla ustalenia czy nieruchomość jest nieruchomością rolną lub leśną, decydujące znaczenie ma plan zagospodarowania przestrzennego. Gruntem rolnym lub leśnym jest grunt przeznaczony w planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne lub leśne. Jeżeli w planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość przeznaczona została na inne cele niż rolne lub leśne, wówczas nieruchomość taka nie ma charakteru rolnego lub leśnego. W przypadku gdy nieruchomość położona jest na terenie, dla którego wygasł plan zagospodarowania przestrzennego, decydujące znaczenie dla ustalenia przeznaczenia nieruchomości mają zapisy w ewidencji gruntów i budynków / rejestr gruntów/. W takich przypadkach nieruchomością rolną lub leśną będzie zatem nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako użytki rolne lub leśne.
W przypadku gdy dla danego terenu brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, o charakterze gruntu decyduje decyzja o warunkach zabudowy terenu określająca przeznaczenie nieruchomości na inne cele niż rolne lub leśne.
Czy obywatel państwa członkowskiego EOG prowadzący działalność gospodarczą musi uzyskiwać zezwolenie MSWiA na nabycie nieruchomości niezbędnej do wykonywania działalności gospodarczej?
Obywatele państw członkowskich EOG, generalnie mogą nabywać nieruchomości w celach inwestycyjnych bez zezwolenia MSWiA, pod warunkiem, iż nieruchomości te nie stanowią nieruchomości rolnych ani leśnych oraz nie odpowiadają definicji drugiego domu, a przeznaczone są na cele inwestycyjne. Jednakże w momencie przeniesienia praw do nieruchomości każdorazowo cudzoziemiec winien udowodnić fakt wykonywania określonej działalności gospodarczej. Jeżeli chodzi o osoby fizyczne dokumentem potwierdzającym indywidualne prowadzenie działalności gospodarczej jest wpis do ewidencji działalności gospodarczej.

Tezy z wybranych wyroków wydanych przez sądy powszechne w sprawach dotyczących problematyki „nabycia drugiego domu"
Sąd Okręgowy w Ostrołęce z dnia 12 listopada 2007 r., sygn. akt 380/07:
1. Kluczowy element definicji „nabycia drugiego domu" w postaci „stałego miejsca zamieszkania" podlegał wykładni systemowej, uwzględniającej rozumienie pojęcia „miejsce zamieszkania" użytego w art. 25 kc, przy czym., stosownie do trafnych postulatów wyrażonych w literaturze przedmiotu, wypadałoby opowiedzieć się za znaczeniem ściślejszym, nawiązującym do pojęcia miejsca stałego pobytu z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych (t.j. Dz U z 2001 r., nr 87, poz. 960 ze zm.) W rezultacie należało przyjąć, że pod roztrząsanym składnikiem definicji kryje się stały pobyt na konkretnej nieruchomości pod określonym adresem (a więc nie tylko w samej miejscowości), wynikający z realizacji zamiaru takiego pobytu. Zewnętrznym przejawem stałego zamieszkania w danym miejscu jest uczynienie z niego centrum aktywności życiowej, koncentracji bieżących, stałych spraw danej osoby fizycznej.
2. Nieruchomość nie mogła bowiem stanowić dla niego miejsca centrum spraw życiowych, skoro wkrótce opuścił ja i nie pokazał się więcej, mimo, że od tej pory upłynęło już 2 lata. Świadczyć to musi dobitnie, że dom na niej stojący nie jest mu niezbędny i nie ma większego znaczenia dla codziennej egzystencji. Ponadto nie podjął bezzwłocznie czynności zmierzających do formalnego zalegalizowania swojego pobytu na terenie Polski.
3. Dla oceny prawnej zdarzenia decydujący był stan istniejący w chwili nabycia nieruchomości, ponieważ cudzoziemiec powinien od razu spełniać warunki wymagane w ustawie. Jednakże ani wtedy, ani w okresie późniejszym (...) nie uczynił z nieruchomości w L. swojego stałego miejsca zamieszkania.
Sąd Apelacyjny w Warszawie z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I ACa 211/08:
1. Pojęcie „miejsca stałego zamieszkania" użyte w art. 1 ust. 5 ustawy dnia 24.03.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców jest bliższe pojęciu stałego pobytu w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 10.04.1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych i należy je rozumieć jako stałe przebywanie na konkretnej nieruchomości pod wskazanym adresem, wynikające z realizacji zamiaru stałego tam pobytu.
2. Potencjalna możliwość stałego zamieszkania na nieruchomości będącej przedmiotem kupna przez cudzoziemca, powinna być w każdym przypadku udowodniona. Nie wystarczy tu samo wyrażenie woli nabywcy stałego zamieszkiwania na terenie zakupionej nieruchomości - zamiar stałego pobytu powinien być poparty konkretnymi działaniami, pozwalającymi obiektywnie stwierdzić, iż dane miejsce jest centrum życiowym, że istotnie jest zamiar stałego tani zamieszkania.
Sąd Okręgowy w Opolu z dnia 27 kwietnia 2007 r., sygn. akt I C 395/06:
1. Na wstępie należy zauważyć, Iż nie chodzi tu o pierwszy czy drugi dom na terenie Rzeczpospolitej Polskiej, ale pierwszy dom jako centrum życiowe, jako ośrodek osobistych i majątkowych interesów cudzoziemca.
2. Faktem jest, iż ustawa z dnia 24.03.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie przewiduje cezury czasowej, w ciągu której cudzoziemiec nabywający nieruchomość na terenie Polski miałby obowiązek w niej zamieszkać. Jednakże należy mleć na uwadze ratio legis wspomnianej ustawy, a w szczególności okresu przejściowego wprowadzonego do ustawy po przystąpieniu Rzeczpospolitej Polskiej do Unii Europejskiej. Wprowadzony okres przejściowy miał z jednej strony promować obywateli państw członkowskich, którzy w tym okresie postanowili przenieść się i zamieszkać w naszym kraju, z drugiej strony miał chronić nasz rynek nieruchomości przed wykupem tychże nieruchomości przez obywateli Unii, dla których ceny nieruchomości w naszym kraju w porównaniu z cenami nieruchomości na terenie państw Unii były bardzo konkurencyjne, a którzy nie zamierzali zamieszkać tu na stałe w ogóle lub w najbliższym czasie, lecz dopiero po kilku lub kilkunastu latach od zakupu nieruchomości.
3. W przypadku, gdy czasookres od zakupu nieruchomości do chwili zamieszkania w niej wynosił kilka miesięcy, potrzebnych na zakończenie swych spraw na trenie Niemiec, remontu nieruchomości i przeniesienia się do Polski celem zamieszkania tutaj, wówczas można by mówić o zakupie pierwszego domu przez pozwaną, ale skoro, (...) czasookres ten ma wynosić kilka lat i do tego czasu pozwana, jak i jej narzeczony zamieszkują na stałe i pracują na terenie Niemiec, gdzie tym samym są skoncentrowane ich centra życiowe, to zdaniem. Sądu tam też jest obecnie ich pierwszy dom.
Sąd Apelacyjny we Wrocławiu z dnia 11 kwietnia 2008 r., sygn. akt I ACa 252/08:
1. (...) wszelkie ustalone okoliczności faktyczne wskazują na to, że ani w momencie nabywania nieruchomości, ani przez dłuższy czas późniejszy pozwana nie zamanifestowała dostatecznie poprzez swe rzeczywiste czynności prawdziwego zamiaru zamieszkania w nabytym domu jako w „domu pierwszym".
2. Natomiast nabywca ponosi skutki swego nie potwierdzającego się oświadczenia zawartego w akcie notarialnym.. W niniejszej sprawie nie potwierdziło się zaś zapewnienie pozwanej, że po dokonaniu czynności prawnej nabyta nieruchomość będzie stanowić jej „pierwszy dom".
Sąd Apelacyjny w Gdańsku z dnia 12 czerwca 2008 r., sygn. akt I ACa 457/08:
1. Zdaniem Sądu Apelacyjnego dla przyjęcia, że nabyta przez cudzoziemca. nieruchomość będzie stanowiła dla niego stałe miejsce zamieszkania, a tym samym nie będzie nabyciem drugiego domu nie może decydować wyłącznie sama wola zamieszkania na tej nieruchomości w nieokreślonej i niepewnej przyszłości wyrażona przez cudzoziemca, ale także realna możliwość zamieszkania przez cudzoziemca na tej nieruchomości.
2. Po pierwsze, bowiem o ważności umowy nabycia nieruchomości przez cudzoziemca decydują okoliczności istniejące w chwili zawarcia umowy, a nie te które nastąpią później. Okoliczności, które nastąpiły po nabyciu nieruchomości przez cudzoziemca mogą być jedynie podstawa oceny rzeczywistego zamiaru cudzoziemca - w chwili nabycia nieruchomości - co do zamieszkania na stałe na tej nieruchomości.
3. Po drugie, pojęcie „stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca", o którym mowa w art. 1 ust. 5 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, podobnie jak pojęcie „miejsca zamieszkania" osoby fizycznej, o którym mowa w art. 25 k.c, obejmuje nie tylko zamiar stałego pobytu, ale także faktyczne przebywanie tej osoby w określonym miejscu, w przypadku cudzoziemca, na konkretnej nieruchomości.
4. Oceniając, czy nabycie nieruchomości spełniało kryteria nabycia drugiego domu w rozumieniu art. 1 ust. 5 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców należy więc ocenić nie tylko sam deklarowany przez cudzoziemca zamiar stałego zamieszkania na nabytej nieruchomości, ale także uwarunkowania faktyczne i prawne dotyczące nieruchomości pozwalające na zamieszkanie cudzoziemcowi na nabytej nieruchomości.

Zastosowanie przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, a w szczególności postanowień art. 8 ust. 2 ustawy do terytoriów zamorskich stowarzyszonych z WE tj. Gibraltar, Wyspy Dziewicze, Wyspy Man i Jersey oraz Gwadelupa.
Za przedsiębiorcę z Europejskiego Obszaru Gospodarczego uważa się podmioty prowadzące zarejestrowaną działalność gospodarczą, mające siedzibę w jednym z państw członkowskich EOG. Odnosząc się do kwestii przynależności do EOG Gibraltaru, Wysp Dziewiczych, Wysp Man i Jersey oraz Gwadelupy i ewentualnego stosowania do podmiotów mających siedzibę na wskazanych terytoriach art. 8 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości, należy zauważyć co następuje.
Porozumienie o Europejskim Obszarze Gospodarczym zostało zawarte w 2 maja 1992 r. w Oporto. Stronami porozumienia są obecnie: Wspólnota Europejska, Państwa Członkowskie Wspólnoty Europejskiej oraz Norwegia, Islandia i Lichtenstein. Zgodnie z art. 126 ust. 1 Porozumienia o EOG jest ono stosowane do terytoriów, do których stosuje się Traktat ustanawiający Wspólnotę Europejską (TWE), na warunkach określonych w tym Traktacie oraz do terytoriów Islandii, Lichtnsteinu i Norwegii. Terytorialny zakres stosowania Traktatu ustanawiającego Wspólnotę Europejską wyznacza art. 299 tego Traktatu.
Stosownie do art. 299 ust. 4 TWE postanowienia traktatu stosują się do terytoriów europejskich, za których stosunki zewnętrzne odpowiedzialne jest Państwo Członkowskie. W praktyce przepis ten dotyczy wyłącznie Gibraltaru, który położony jest na południowym krańcu Półwyspu Iberyjskiego i stanowi terytorium zależne Wielkiej Brytanii. W 1973 r. razem w Wielką Brytanią wszedł do Europejskiej Wspólnoty Gospodarczej (obecnie Wspólnota Europejska), a następnie w 1993 r. do Unii Europejskiej. W związku z tym, iż Gibraltar jest objęty postanowieniami TWE, mają do tego terytorium zastosowanie także postanowieniami Porozumienia o EOG. Tak więc podmioty z siedzibą na Gibraltarze, na gruncie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, objęte są zakresem art. 8 ust. 2.
Odnosząc się do kwestii czy Gwadelupa jako terytorium zamorskie Francji należy do Europejskiego Obszaru Gospodarczego należy zauważyć, iż zgodnie z art. 299 ust. 2 Traktatu ustanawiającego Wspólnotę Europejską jego postanowienia stosują się między innymi do francuskich departamentów zamorskich, a więc także do Gwadelupy. W związku z tym Porozumienie o EOG obejmuje również Gwadelupę, jako że jest częścią Wspólnoty Europejskiej, a ta jest stroną Porozumienia, a zatem podmioty z siedzibą na Gwadelupie objęte sa zakresem podmiotowym art. 8 ust. 2 ustawy.
W odniesieniu zaś do Brytyjskich Wysp Dziewiczych należy wskazać, iż zgodnie z art. 299 ust. 3 TWE Brytyjskie Wyspy Dziewicze, jako terytorium zamorskie wymienione w załączniku II do niniejszego Traktatu, są stowarzyszone ze WE na szczególnych zasadach określonych w Części IV niniejszego Traktatu. Traktatowe zasady stowarzyszenia krajów i terytoriów zamorskich ze WE precyzuje obecnie, wydana na podstawie art. 187 TWE, decyzja Rady 2001/822/WE z 27 listopada 2001 r. w sprawie stowarzyszenia krajów i terytoriów zamorskich ze WE – „Decyzja o Stowarzyszeniu Zamorskim” (Dz. Urz. L 314 z 30 listopada 2001 r. str. 1), która ma obowiązywać do 2011 r. Wskazać należy, iż w preambule Decyzji o Stowarzyszeniu Zamorskim Rada Unii Europejskiej stwierdziła wyraźnie, iż kraje i terytoria zamorskie, mimo, iż nie są państwami trzecimi, nie stanowią części jednolitego rynku (pkt 6) oraz że przepisy ogólne Traktatu i wynikające z nich ustawodawstwo nie stosuje się automatycznie do KTZ, z wyjątkiem wyraźnych przepisów mających efekt przeciwny.
W związku z powyższym, iż do krajów i terytoriów zamorskich stowarzyszonych ze WE, a więc między innymi do Brytyjskich Wysp Dziewiczych, nie ma zastosowania Traktat ustanawiający Wspólnotę Europejską, to nie ma do nich też zastosowania Porozumienie o EOG. Tak więc przedsiębiorcy krajów i terytoriów zamorskich stowarzyszonych ze WE nie są objęci zakresem art. 8 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Nie można ich bowiem zakwalifikować jako podmioty z EOG. Muszą więc co do zasady uzyskać zezwolenie na nabycie nieruchomości.
Wyspa Man i Wyspa Jersey stanową terytoria zależne od Wielkiej Brytanii. Należą one do Wysp Normandzkich znajdujących się na Kanale La Manche. Wyspy Normandzkie wraz z Wyspą Man i Wyspą Jersey stanowią dependencje Wielkiej Brytanii. Nie wchodzą one w skład Wysp Brytyjskich, ale są politycznie od nich zależne. Zakres stosowania Traktatu ustanawiającego Wspólnotę Europejską w odniesieniu do tych terytoriów określa art. 299 ust. 6 tego Traktatu. Zgodnie ze wskazanym przepisem, na zasadzie odstępstwa od ustępów poprzednich, Traktat stosuje się do wysp Kanału La Manche i Wyspy Man i Jersey tylko w zakresie niezbędnym do zapewnienia stosowania ustaleń dotyczących tych wysp, zawartych w traktacie dotyczącym przystąpienia nowych Państw Członkowskich do Europejskiej Wspólnoty Gospodarczej (obecnie Wspólnoty Europejskiej) oraz Europejskiej Wspólnoty Energii Atomowej podpisanym 22 stycznia 1972 r. Wskazane terytoria nie stanowią więc części Wspólnoty Europejskiej, a co za tym idzie nie ma do nich zastosowania Porozumienie o EOG. W związku z powyższym przedsiębiorcy z siedzibą na wyspie Man i Jersey nie są przedsiębiorcami EOG i na gruncie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie są objęci zakresem stosowania art. 8 ust. 2, a więc co do zasady w każdym przypadku nabywania nieruchomości muszą uzyskać zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.
NABYWANIE LOKALI MIESZKALNYCH I UŻYTKOWYCH
I. Cudzoziemcy nie będący obywatelami bądź przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego.
Zgodnie z dyspozycją art. 8 ust. 1 cytowanej powyżej ustawy, nie wymaga uzyskania zezwolenia MSWiA nabycie przez cudzoziemca nie będącego obywatelem bądź przedsiębiorcą państwa członkowskiego Europejskiego Obszaru Gospodarczego:
1. samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388),
2. samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego.
Przepis ten nie ma jednakże zastosowania do nabywania lokali, zdefiniowanych powyżej, położonych w strefie nadgranicznej.
Oznacza to, iż nabywanie lokali, o których mowa powyżej, położonych w strefie nadgranicznej przez cudzoziemców nie będących obywatelami bądź przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego wymaga uzyskania zezwolenia MSWiA.
Natomiast nabywanie przez cudzoziemców nie będących obywatelami bądź przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego lokali użytkowych o charakterze usługowym, tzn. lokali przeznaczonych na inne cele niż garaż nabywany w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego, generalnie wymaga uzyskania zezwolenia MSWiA bez względu na fakt czy lokal położony jest w strefie nadgranicznej czy poza obszarem strefy.
II. Cudzoziemcy będący obywatelami bądź przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego.
Nabywanie wszelkich lokali mieszkalnych bądź użytkowych przez cudzoziemców będących obywatelami bądź przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego, generalnie nie wymaga uzyskania zezwolenia MSWiA, bez względu na fakt, czy lokal położony jest w strefie nadgranicznej czy poza obszarem strefy, albowiem lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy o własności lokali czy też lokal użytkowy nie stanowią nieruchomości rolnej bądź leśnej ani drugiego domu w rozumieniu przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
Zgodnie bowiem z dyspozycją art. 8 ust. 2 omawianej ustawy, od dnia 1 maja 2004r. nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji przez cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego, z wyjątkiem nabycia:
1. nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej,
2. drugiego domu, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej.
Uwaga ogólna:
Przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie mają zastosowania do nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jako ograniczonego prawa rzeczowego.

Jak cudzoziemcy kupują ziemie w Polsce

Nabycie gruntu w Polsce przez cudzoziemca spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego wymaga zezwolenia MSWiA.
Nabycie nieruchomości gruntowej położonej na terenie Polski przez cudzoziemca wymaga, aby oprócz formalności jakie w takiej sytuacji musi spełnić każdy obywatel RP, dopełnił on również pewnych specyficznych obowiązków wynikających z ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. Nr 167 poz. 1758 z 2004 r. ze zm., zwana dalej ,,Ustawą".)

Dodatkowo cudzoziemiec spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) podlega dodatkowym obowiązkom, których nie musi spełniać obywatel czy przedsiębiorca z obszaru EOG (Unia Europejska, Norwegia, Lichtenstein i Islandii).
Regułą wynikającą z art. 1 ust. 1 Ustawy jest, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca spoza EOG wymaga zezwolenia, które wydawane jest w drodze decyzji administracyjnej przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Z reguły tej wynika określona zasada interpretacyjna, tj. że wszelkie wyjątki przewidziane w ustawie należy interpretować zawężająco. Tak więc nie działa tu zasada, że co nie jest zabronione, jest dozwolone, a ewentualne wątpliwości interpretacyjne co do konieczności uzyskania zezwolenia należy rozstrzygać zgodnie z powołaną w art. 1 ustawy regułą, tj. że dla nabycia nieruchomości zezwolenie jest wymagane.
Cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest :
1) osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego;
2) osoba prawna mająca siedzibę za granicą;
3) nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
4) spółka kontrolowana tj. osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mające siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowane bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3.
Za spółkę handlową kontrolowaną uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50 % głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów Kodeks spółek handlowych.
Nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy jest nabycie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego. Oznacza to, że zakresem ustawy objęte jest nie tylko klasyczny zakup nieruchomości w drodze umowy sprzedaży, lecz również nabycie nieruchomości na podstawie każdego innego zdarzenia prawnego, powodującego przejście prawa własności (użytkowania wieczystego) na cudzoziemca - darowizna, zamiana, przewłaszczenie na zabezpieczenie, dziedziczenie testamentowe, zasiedzenie, ustanowienie użytkowania wieczystego itd.
Zakresem ustawy objęte jest nie tylko klasyczny zakup nieruchomości w drodze umowy sprzedaży, lecz również nabycie nieruchomości na podstawie każdego innego zdarzenia prawnego, powodującego przejście prawa własności (użytkowania wieczystego) na cudzoziemca - darowizna, zamiana, przewłaszczenie na zabezpieczenie, dziedziczenie testamentowe, zasiedzenie, ustanowienie użytkowania wieczystego itd.
Ustawa obejmuje swoim zakresem również sytuację, gdy po stronie nabywcy nieruchomości występuje cudzoziemiec wraz z inną osobą, co do której nie istnieje wymóg uzyskania zezwolenia (np. cudzoziemiec jako małżonek obywatela RP, cudzoziemiec jako wspólnik spółki cywilnej).
Należy podkreślić, że zwrot nabycie nieruchomości należy interpretować w kontekście skutku rozporządzającego (zobowiązująco-rozporządzającego) tj. przenoszącego własność/użytkowanie wieczyste nieruchomości, a nie jedynie skutku zobowiązującego. Tak więc umowy przedwstępne czy warunkowe dotyczące nieruchomości (jak również umowa tzw. powierniczego (fiducjarnego) nabycia nieruchomości) nie wymagają dla swej ważności wcześniejszego legitymowania się zezwoleniem MSWiA. Umowy takie stanowią natomiast najczęściej podstawę do wystąpienia ze stosownym wnioskiem do MSWiA i poprzedzają zawarcie umowy przenoszącej własność/użytkowanie wieczyste nieruchomości.
Obowiązku posiadania zgody na nabycie nieruchomości cudzoziemiec nie może obejść poprzez utworzenie czy nabycie polskich spółek handlowych, które byłyby formalnie właścicielami nieruchomości. Zgoda MSWiA jest bowiem wymagana również dla nabycia lub objęcia przez cudzoziemca udziałów (akcji) w polskiej spółce handlowej, jak również dla każdej innej czynności prawnej dotyczącej udziałów lub akcji, jeżeli w ich wyniku spółka będąca właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości położonych na terenie Polski stanie się spółką kontrolowaną (przy czym dotyczy to tylko ,,przejęcia" spółek, które są właścicielami/użytkownikami wieczystymi nieruchomości dla których nabycia Ustawa wymaga zezwolenia).
Obowiązku posiadania zgody na nabycie nieruchomości cudzoziemiec nie może obejść poprzez utworzenie czy nabycie polskich spółek handlowych, które byłyby formalnie właścicielami nieruchomości.
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy (czy też nabycie udziałów/akcji spółki będącej właścicielem nieruchomości) jest nieważne z mocy prawa.
Cudzoziemiec musi udowodnić swoje więzi z RP
Zgodnie z art. 1 a ust. 1 Ustawy, zezwolenie na nabycie nieruchomości wydaje się na wniosek cudzoziemca (nie ma więc zezwoleń wydawanych z urzędu) jeżeli spełnione są określone przesłanki. Pozornie więc mamy do czynienia z decyzją związaną (czyli jeżeli spełnione są przesłanki, to organ musi udzielić zezwolenia). Biorąc jednak pod uwagę, że przesłanki te stanowią pewne klauzule generalne których spełnienie stwierdza dosyć arbitralnie organ, w praktyce zezwolenie zbliża się swoim charakterem do decyzji uznaniowej organu.
Rzeczonymi podstawowymi przesłankami nakazującymi udzielenie zezwolenia na nabycie nieruchomości są :
1) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa;
2) wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską.
(dla wydanie zezwolenia niezbędne jest spełnienie obu przesłanek).
Ustawodawca nie pokusił się o próbę doprecyzowania pierwszej z przesłanek, pozwalając w tym zakresie organom administracji na własną interpretację każdej indywidualnej sytuacji. W zakresie drugiej przesłanki ustawodawca wskazał, że okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z Polską mogą być w szczególności :
• posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia;
• zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej;
• posiadanie zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony, zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich (przy czym, jeżeli osoba taka będzie legitymowała się odpowiednio długim okresem to może okazać się, że w ogóle nie będzie musiała ubiegać się o zezwolenia, o czym w dalszej części artykułu) ;
• członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorców stanowiących osoby prawne lub spółki handlowe nieposiadające osobowości , kontrolowanych przez cudzoziemców;
(przy czym dla tych przesłanej Ustawa zastrzega, że powierzchnia nieruchomości nabywanych przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha. Zapis ten jest o tyle kuriozalny, że należy z niego wnioskować, że Ustawodawca nie przewiduje sytuacji, aby cudzoziemcy spoza EOG mogli w Polsce budować swoje domy na działkach o powierzchni powyżej 5.000 m2)
• wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego, przy czym według Ustawy, powierzchnia nabywanej nieruchomości powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności gospodarczej. To dalece niedookreślone kryterium pozwala organowi administracji wkraczać w sferę swobody przedsiębiorczości, arbitralnie rozstrzygając, jaka zdaniem organu jest odpowiednia powierzchnia nieruchomości dla charakteru działalności gospodarczej wykonywanej przez cudzoziemca.
Nie jest to jednak katalog zamknięty, tak więc cudzoziemiec może również w inny sposób argumentować istnienie jego więzi z naszym krajem. Zwraca uwagę okoliczność, że nie przewidziano wprost, aby związek taki dotyczył sytuacji, gdy cudzoziemiec jest członkiem organu nadzorczego przedsiębiorcy. W praktyce jednak nie ma przeszkód aby powołać się na tą okoliczność, jako potwierdzającą istnienie więzi z Polską.
Może się jednak zdarzyć, że nawet jeżeli Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji byłby skłonny uznać, że dany cudzoziemiec spełnia powyżej określone przesłanki, to jednak będzie zmuszony wydać decyzję odmowną. Jest to konsekwencją tego, że Minister ten jest związany ewentualnym sprzeciwem Ministra Obrony Narodowej (względnie również sprzeciwem Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi, gdy chodzi o nabycie nieruchomości rolnych). O wypowiedzenie się w kwestii ewentualnego sprzeciwu do MON (ewentualnie także MRiRW) występuje bezpośrednio Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji po otrzymaniu wniosku cudzoziemca o wydanie zezwolenia.
Należy przy tym pamiętać, że sprzeciw wyrażany jest w formie postanowienia i podlega odrębnemu zaskarżeniu w drodze wniosku o ponowne rozpoznanie sprawy (gdyż organem rozpoznającym sprawę w I instancji jest minister). Oznacza to, że w razie otrzymania odpisu postanowienia o sprzeciwie, cudzoziemiec nie powinien czekać na wydanie przez MSWiA decyzji odmownej i dopiero ją skarżyć, lecz w terminie 7 dni od otrzymania sprzeciwu zaskarżyć rzeczone postanowienie MON (MRiRW), składając wniosek o ponowne rozpoznanie sprawy w trybie art. 106 § 5 oraz 129 § 3 KPA w związku z art. 144 KPA.

W Ustawie zawarty jest katalog sytuacji, kiedy zezwolenia na nabycie nieruchomości nie będzie wymagane. Najszerszym wyłączeniem jest to oparte na kryterium podmiotowym, a mianowicie dotyczące cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Dla tych podmiotów zasadą jest wolność nabycia nieruchomości położonej w Polsce, zaś wyjątkiem (sytuacje wymienione w ustawie) jest konieczność ubiegania się o zezwolenie. Dla pozostałych cudzoziemców (spoza EOG) zasadą jest natomiast konieczność ubiegania się o zezwolenie na nabycie nieruchomości, poza listą wyjątków przedmiotowych wskazanych w Ustawie.
Wyjątki te dotyczą sytuacji :
a) nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali (wraz z przynależnym prawem własności/użytkowania wieczystego gruntu na jakim wzniesiony jest budynek, w którym znajduje się lokal). Oznacza to, że nabycie lokali mieszkalnych na terenie RP jest wolne dla wszystkich cudzoziemców, zarówno dla tych z Europejskiego Obszaru Gospodarczego, jak i spoza (przy czym cudzoziemcy spoza EOG muszą się jednak ubiegać o takie zezwolenie, jeżeli lokal byłby położonych w strefie nadgranicznej). Istotne jest, że zezwolenie to dotyczy jedynie lokali o charakterze mieszkalnym.
b) nabycia samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu (wraz z przynależnym prawem własności/użytkowania wieczystego gruntu na jakim wzniesiony jest budynek, w którym znajduje się lokal), jeżeli jest to związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub samodzielnego lokalu mieszkalnego. Tak więc zapis ten uzupełnia poprzednie wyłączenie, rozszerzając je o garaże. Jednakże warto zauważyć, że wyłączenie to nie dotyczy lokali użytkowych o innym przeznaczeniu, np. lokali usługowych. Oznacza to, że nabycie takich lokali przez cudzoziemców spoza EOG wymaga zezwolenia MSWiA,
c) nabycia nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich - tak więc cudzoziemiec spoza EOG spełniający te wymogi (legalne zamieszkanie na terenie UE) będzie na gruncie Ustawy traktowany jak każdy obywatel państw członkowskich EOG. Należy więc zwrócić uwagę, że wyłączenie to nie dotyczy obywateli państw spoza EOG zamieszkujących legalnie na terenie Norwegii, Islandii czy Lichtensteinu (państw EOG nie będących członkami UE).
d) nabycia przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich, nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków. Tak więc konieczne będzie ubieganie się o zezwolenie na nabycie nieruchomości przez małżonków w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej, jeżeli jeden z małżonków jest cudzoziemcem spoza UE, który nie legitymuje się określonym (legalnym) okresem zamieszkania na terytorium UE).Należy ponownie zauważyć, że wyłączenie to nie dotyczy osób obywateli państw spoza EOG zamieszkujących nawet legalnie na terenie Norwegii, Islandii czy Lichtensteinu.
e) nabycia przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat - należy zwrócić uwagę, że wyłączenie to nie obejmuje dziedziczenia testamentowego nieruchomości, jeżeli spadkobierca nie spełnia jednocześnie kryteriów pozwalających zaliczyć go do spadkobierców ustawowych (na gruncie prawa właściwego dla spadkodawcy).
f) nabycia przez ,,spółkę kontrolowaną" przez cudzoziemca spoza EOG (a więc zwolnienie to nie dotyczy nabycia nieruchomości bezpośrednio przez cudzoziemca ,,spoza EOG"), na jej cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast. Tak więc wyłączenie dotyczy jedynie nieruchomości nabywanych na cele statutowe (należy to rozumieć możliwie ściśle).
g) zasadniczo nabycia nieruchomości przez ,,zagraniczne banki" w celu dochodzenia (zaspokojenia) swoich wierzytelności (roszczeń).
Opisane powyżej wyłączenia od obowiązku ubiegania się o zezwolenie dotyczące cudzoziemców ,,spoza EOG" nie mają zastosowania do sytuacji, gdy nieruchomość położona jest w strefie nadgranicznej oraz gdy dotyczy to gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha.
W praktyce więc okazuje się, że przedsiębiorca - cudzoziemiec spoza EOG, który ma zamiar prowadzenia działalności gospodarczej na terenie Polski i w związku z tym zamierza nabyć nieruchomość, poza sytuacją określoną w pkt. f), w zasadzie zawsze będzie musiał ubiegać się o zezwolenie na nabycie nieruchomości gruntowej.
Ustawa nie definiuje pojęcia nieruchomości rolnej, przy czym wskazuje, że nabycie nieruchomości rolnych przez cudzoziemców następuje dodatkowo, z zachowaniem przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592) (tj. należy w szczególności należy pamiętać o wynikających z tego aktu prawnego ustawowych prawach pierwokupu nieruchomości rolnej).
Posługując się definicją nieruchomości rolnej wynikającą tylko z Kodeksu cywilnego otrzymalibyśmy bardzo szeroki zakres zastosowania, gdyż obejmowałoby on wszystkie nieruchomości które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Biorąc jednak pod uwagę wykładnię systemową, Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji słusznie przyjęło zasadę, że nieruchomość rolną należy kwalifikować przede wszystkim w powiązaniu z przepisami prawa administracyjnego, w szczególności powołanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Problemem powstaje, jeżeli dla nieruchomości nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stąd dla ustalenia charakteru nieruchomości jako rolnej (w rozumieniu Ustawy) podstawowe znaczenie mają zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przeznaczenie w planie nieruchomości na cele inne niż rolne (nawet jeżeli nieruchomość jest wciąż w taki sposób wykorzystywana, tj. nie nastąpiło trwałe wyłączenie z produkcji rolnej) przesądza o tym, że nieruchomość nie ma charakteru rolnego.
Problemem powstaje, jeżeli dla nieruchomości nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ministerstwo stoi na stanowisku, że jeżeli nieruchomość położona jest na terenie, dla którego plan wygasł (lub planu nie uchwalono), decydujące znaczenie mają zapisy w ewidencji gruntów i budynków /rejestrze gruntów/. Jednakże gdy dla danego terenu brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o charakterze gruntu decyduje decyzja o warunkach zabudowy terenu określająca przeznaczenie tych nieruchomości na cele inne niż rolne.
Praktyka wskazuje, że sytuacja, gdy zapisy decyzji o warunkach zabudowy (określające przeznaczenie jako nierolne) nie znajdują odzwierciedlenia w zapisach ewidencji gruntów (gdzie nadal figurują jako rolne) może być jednak źródłem problemów interpretacyjnych, w szczególności wątpliwości notariuszy sporządzających akt notarialny.
Ponadto przepisów Ustawy nie stosuje się do nabycia nieruchomości w drodze przekształcenia spółek w rozumieniu przepisów Kodeksu Spółek Handlowych oraz do dziedziczenia ustawowego. Oznacza, to że nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia testamentowego będzie wymagać zezwolenia, jeżeli nieruchomość (bądź spadkobierca) nie będą wyłączeni spod tego obowiązku na podstawie powyżej wskazanych przepisów Ustawy (np. spadkobierca testamentowy jest jednocześnie osobą uprawnioną do dziedziczenia ustawowego).
Co ciekawe, Ustawa przewiduje, że jeżeli cudzoziemiec, który nabył wchodzącą w skład spadku nieruchomość na podstawie testamentu, nie uzyska zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych na podstawie wniosku złożonego w ciągu dwóch lat od dnia otwarcia spadku, prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nabywają osoby, które byłyby powołane do spadku z ustawy. W konsekwencji trzeba przyjąć, że cudzoziemiec w drodze dziedziczenia testamentowego nabywa nieruchomość z mocy prawa i przez dwa lata, nawet nie ubiegając się o zezwolenie MSWiA, może tą nieruchomością rozporządzać.
Cudzoziemiec w drodze dziedziczenia testamentowego nabywa nieruchomość z mocy prawa i przez dwa lata, nawet nie ubiegając się o zezwolenie MSWiA, może tą nieruchomością rozporządzać.
Na koniec należy podkreślić, że brak jest urzędowego formularza określającego wzór wniosku o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości. Ustawa wskazuje, że wniosek powinie określać: oznaczenie wnioskodawcy (cudzoziemca ubiegającego się o zezwolenie) i jego statusu prawnego, oznaczenie nabywanej nieruchomości, oznaczenie zbywcy, określenie formy prawnej nabycia nieruchomości oraz informację o celu nabycia nieruchomości.
Do wniosku załącza się dokumenty potwierdzające okoliczności wskazane we wniosku oraz okoliczności potwierdzające więź cudzoziemca z Polską. Szczegółowe informacje oraz rodzaje dokumentów, jakie obowiązany jest przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości zawiera Rozporządzenie MSWiA z dnia 26 kwietnia 2004 r. (Dz.U. Nr 925 poz. 94 z 2004 r. ze zm.). Zezwolenie określa osobę nabywcy i zbywcy, przedmiot nabycia oraz ewentualne specjalne warunki, uzależniające możliwość nabycia nieruchomości.
Zezwolenie ważne jest dwa lata od wydania, a opłata skarbowa od zezwolenia (złożonego wniosku) wynosi 1.570 zł. Przed wystąpieniem o zezwolenie cudzoziemiec może wystąpić o promesę (ważna przez jeden rok od wydania). W okresie ważności promesy nie można odmówić cudzoziemcowi wydania zezwolenia, chyba że uległ zmianie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy. Opłata skarbowa od promesy to 98 zł.

Subskrybuje zawartość