Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców

Zasady nabywania nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców

Zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców reguluje ustawa z dnia 20 lutego 2004 r. o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz ustawy o opłacie skarbowej (Dz. U. Nr 49 poz. 466), która weszła w życie 26 kwietnia 2004 r., natomiast cześć przepisów ustawy weszła w życie z dniem 1 maja 2004 r.
Ustawa ta dostosowując prawodawstwo Polski do prawodawstwa Unii Europejskiej wprowadza zmiany do obowiązującej do niedawna ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 1996 r. Nr 54, poz. 245 z późn. zm.), która reguluje kwestie nabywania nieruchomości przez cudzoziemców, a w art. 8 ogranicza zakres podmiotowy i przedmiotowy jej stosowania poprzez wyłączenie obowiązku uzyskiwania zezwolenia przez określone osoby lub w określonych przypadkach.
Ustawa ta wprowadza obiektywne, stabilne i przejrzyste kryteria wydawania zezwoleń na nabywanie nieruchomości, akcji i udziałów przez cudzoziemców. Z dniem akcesji Polski do Unii Europejskiej usunięte zostały ograniczenia dotyczące nabywania nieruchomości przez obywateli i przedsiębiorców Europejskiego Obszaru Gospodarczego, które nie wynikają z prawa wspólnotowego oraz nie są objęte okresami przejściowymi.
Oznacza to, że z dniem 1 maja 2004 r. nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego, z wyjątkiem nabycia:

  1. nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej (zobacz przypis1.),
  2. drugiego domu, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej (zobacz przypis2.)

Ponadto ustawa ta znosi również pewne bariery administracyjne w zakresie uzyskiwania zezwoleń na nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców, m.in. poprzez ograniczenie udziału naczelnych organów administracji współuczestniczących w procesie decyzyjnym Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, a mianowicie Minister Obrony Narodowej oraz Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi nie będą wyrażali swojej zgody (jak miało to miejsce dotychczas), a jedynie posiadają ustawowe prawo sprzeciwu - instytucja tzw. „milczącej zgody organu”.
Zgodnie z art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. z 1996 r., Nr 54, poz. 245 z późn. zm.), wyłączenie spod „swobodnego" nabywania przez obywateli lub przedsiębiorców z Europejskiego Obszaru Gospodarczego nieruchomości rolnych i leśnych, nie dotyczy nabywania i obejmowania akcji oraz udziałów w spółkach będących właścicielami lub też wieczystymi użytkownikami takich nieruchomości. Przytoczony przepis nie stanowi bowiem o obowiązku uzyskania zezwolenia przez cudzoziemców z państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego na nabycie udziałów lub akcji, jak czyni to wyraźnie wobec nabycia nieruchomości.
Powyższe pozostaje w zgodzie z zapisami Traktatu Akcesyjnego, które stanowią o możliwości zachowania przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej, dotychczasowych zasad (obowiązek uzyskania zezwolenia) wyłącznie w odniesieniu do nabycia nieruchomości rolnych lub leśnych, nie zaś w stosunku do nabycia lub objęcia przez cudzoziemców akcji lub udziałów spółek, będących właścicielami bądź wieczystymi użytkownikami nieruchomości.
Ustanowiony w Traktacie Akcesyjnym okres przejściowy dotyczący nabywania nieruchomości rolnych i leśnych przez cudzoziemców, stanowi wyjątek od generalnej wspólnotowej zasady swobody przepływu kapitału. Wielokrotnie Europejski Trybunał Sprawiedliwości w swoich orzeczeniach wyrażał pogląd, iż tego rodzaju wyjątki nie mogą być interpretowane w sposób rozszerzający.

Nabywanie lokali mieszkalnych i użytkowych

Nabywanie lokali mieszkalnych i użytkowych przez cudzoziemców nie będących obywatelami bądź przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego.
Zgodnie z dyspozycją art. 8 ust. 1 cytowanej powyżej ustawy, nie wymaga uzyskania zezwolenia MSWiA nabycie przez cudzoziemca nie będącego obywatelem bądź przedsiębiorcą państwa członkowskiego Europejskiego Obszaru Gospodarczego:

  1. samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388),
  2. samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Przepis ten nie ma jednakże zastosowania do nabywania lokali, zdefiniowanych powyżej, położonych w strefie nadgranicznej.
Oznacza to, iż nabywanie lokali, o których mowa powyżej, położonych w strefie nadgranicznej przez cudzoziemców nie będących obywatelami bądź przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego wymaga uzyskania zezwolenia MSWiA.
Natomiast nabywanie przez cudzoziemców nie będących obywatelami bądź przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego lokali użytkowych o charakterze usługowym tzn. lokali przeznaczonych na inne cele niż garaż nabywany w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego, generalnie wymaga uzyskania zezwolenia MSWiA bez względu na fakt. czy lokal położony jest w strefie nadgranicznej czy poza obszarem strefy.

Sprawami związanymi z wydawaniem zezwoleń zajmuje się:

MINISTERSTWO SPRAW WEWNĘTRZNYCH I ADMINISTRACJI
DEPARTAMENT ZEZWOLEŃ i KONCESJI

ul. Domaniewska 36/38; 02-672 Warszawa
tel. 0-22 845-19-38
fax 0-22 848-97-81
strona internetowa: www2.mswia.gov.pl
Informacja:
tel. 22 60-159-98 - zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców

Wszelkie pytania i wątpliwości można przekazywać również za pomocą Internetu: adres e-mail: waii@dzik.mswia.gov.pl lub faksem: (22) 848-97-81.

Nabywanie lokali mieszkalnych i użytkowych przez Cudzoziemców będących obywatelami bądź przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego
Nabywanie wszelkich lokali mieszkalnych bądź użytkowych przez cudzoziemców będących obywatelami bądź przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego, generalnie nie wymaga uzyskania zezwolenia MSWiA, bez względu na fakt, czy lokal położony jest w strefie nadgranicznej czy poza obszarem strefy, albowiem lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy o własności lokali czy też lokal użytkowy nie stanowią nieruchomości rolnej bądź leśnej ani drugiego domu w rozumieniu przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Uwaga ogólna:
Przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie mają zastosowania do nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jako ograniczonego prawa rzeczowego


  • (przypis 1.) Dla ustalenia czy nieruchomość jest nieruchomością rolną lub leśną, decydujące znaczenie ma plan zagospodarowania przestrzennego. Gruntem rolnym lub leśnym jest grunt przeznaczony w planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne lub leśne. Jeżeli w planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość przeznaczona została na inne cele niż rolne lub leśne, wówczas nieruchomość taka nie ma charakteru rolnego lub leśnego, W przypadku gdy nieruchomość położona jest na terenie, dla którego wygasł plan zagospodarowania przestrzennego, decydujące znaczenie, dla ustalenia przeznaczenia nieruchomości, mają zapisy w ewidencji gruntów i budynków / rejestr gruntów/, W takich przypadkach nieruchomością rolną lub leśną będzie zatem nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako użytki rolne lub leśne,
    W przypadku gdy dla danego terenu brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast grunty położone na tym terenie uzyskały zgodę na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, a decyzja taka jest ważna z mocy prawa (nie została uchylona) lub wydana została decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu określająca przeznaczenie nieruchomości na inne cele niż rolne lub leśne, a decyzja taka nie została uchylona wówczas gruntów takich nie można zaklasyfikować jako grunty rolne lub leśne. wróć do tekstu
  • (przypis 2.) Nabyciem „drugiego domu" jest nabycie nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową, bądź na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowiła stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca. „Drugim domem" nie jest samodzielny lokal mieszkalny wróć do tekstu
Subskrybuje zawartość