nieruchomości

OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI W POLSCE PRZEZ CUDZOZIEMCÓW

WSZELKIE PRAWA ZASTRZEŻONE

Prywatna Wyższa Szkoła Ochrony Środowiska
W Radomiu

Wydział Logistyki

Studia podyplomowe
POŚREDNICTWA W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI W POLSCE
PRZEZ CUDZOZIEMCÓW

Anna Wojszkun – Ćwiek Nr albumu: 1268
Praca dyplomowa napisana
pod kierunkiem:
mgr Krzysztofa Mikietyńskiego
Konsultacje:
dr inż. Małgorzata Gotowska

Radom, czerwiec 2010

SPIS TREŚCI
WSTĘP …………………………………………………………………………5
ROZDZIAŁ 1. Obrót nieruchomościami przez cudzoziemców w Polsce na podstawie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców...…......…7
1.1 Pojęcia i określenia oraz założenia ustawy…………………………………7
1. 2. Uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości ……………………….10
1.2.1 Wniosek o uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości……………10
1.2.2. Postępowanie administracyjne o uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości i decyzja organu ………………………………………...20
1.3. Czynności które nie wymagają uzyskania zezwolenia na nabycie
nieruchomości przez cudzoziemca ……………………………………...25
1.4. Monitoring obrotu nieruchomościami przez cudzoziemców w Polsce…...30
ROZDZIAŁ 2. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce po przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej……………………………….....….31

2.1. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce na podstawie
zezwoleń w latach 2000 – 2009 ………………………………………….31
2.2 . Nabywanie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców na podstawie
zezwoleń ministra spraw wewnętrznych i administracji w latach 2008
2009 ……………………………………………………………………..34
2.3. Nabywanie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców bez konieczności
uzyskania zezwolenia ministra spraw wewnętrznych i administracji w latach 2008 -2009 ………………………………………………………..36
2.4. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców na podstawie zezwolenia jak i bez konieczności uzyskania zezwolenia ministra spraw wewnętrznych i administracji w latach 2008 -2009 …………………….38
WNIOSKI ……………………………………………………………………..40
Bibliografia……………………………………………………………………..43
Spis tabel ………………………………………………………………………44
Spis rysunków …………………………………………………………………44

WSTĘP
Niniejsza praca porusza problem obrotu nieruchomościami przez cudzoziemców w Polsce. Pierwszy rozdział pracy to część czysto teoretyczna, która opisuje zasady i przepisy nabywania nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców.
Drugi rozdział zawiera zestawienia statystyczne na tematy wydanych zezwoleń na zakup nieruchomości dla cudzoziemców oraz nabytych nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce, na które zezwolenie nie jest wymagane.
Problematyka obrotu nieruchomościami w Polsce z udziałem cudzoziemców zostały uregulowane poprzez przepisy ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Zgodnie z art.1 ustawy, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga co do zasady zezwolenia. Jest ono wydawane w formie decyzji administracyjnej, podlega, zatem wszystkim rygorom prawnym wynikającym z ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego3 (k.p.a.) oraz ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Ustawa wprowadza ograniczenia o charakterze publicznoprawnym dla cudzoziemców nabywających nieruchomości w Polsce.
Ustawa funkcjonuje w polskim obrocie prawnym w aktualnym brzmieniu od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej, a ukształtowane na jej mocy zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców ugruntowały się w cywilnym porządku prawnym sfery obrotu nieruchomościami. Obecnie przepisy są dostosowane do wymogów prawa europejskiego, a w szczególności swobód europejskich przysługujących obywatelom i przedsiębiorcom państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym oraz Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem wyjątków ustanowionych w okresach przejściowych, dotyczących nabywania niektórych nieruchomości.

Przystąpienie Polski do Unii Europejskiej w dniu 1 maja 2004 spowodowało duże zmiany w obrocie nieruchomościami rolnymi z udziałem cudzoziemców. W wyniku realizacji zobowiązań traktatowych w dniu 20 lutego 2004 roku zmieniono ustawę o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz ustawę o opłacie skarbowej, wprowadzając tym samym poważne zmiany do aktu prawnego z 24 marca 1920 r., który regulował kwestie zakupu nieruchomości przez cudzoziemców.
Zmiany polegały m.in. na zwolnieniu obywateli i przedsiębiorców Europejskiego Obszaru Gospodarczego (UE + Islandia, Norwegi i Lichtenstein) z wymogu uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości z wyjątkiem obszarów rolnych, leśnych oraz tzw. drugich domów dla których zostały utrzymane okresy przejściowe.
W ustawie dokonano podziału na dwie grupy obcokrajowców. Inaczej traktowani są obywatele krajów Europejskiego Obszaru Gospodarczego, a inaczej pozostałe osoby niebędące obywatelami EOG

ROZDZIAŁ 1
OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI PRZEZ CUDZOZIEMCÓW W POLSCE NA PODSTAWIE USTAWY O NABYWANIU NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCÓW
1.1 POJĘCIA I OKREŚLENIA ORAZ ZAŁOŻENIA USTAWY
Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, reguluje zasady nabywania nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce wymaga zezwolenia. Zezwolenie wydaje – z upoważnienia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji – Dyrektor Departamentu Zezwoleń i Koncesji Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji. Wydawane jest ono w drodze decyzji administracyjnej, jeżeli w ciągu 14 dni od złożenia wystąpienia sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych również Minister Rolnictwa.
Sprzeciw, Ministra obrony Narodowej lub Ministra Rolnictwa jest wyrażany, w drodze postanowienia, w terminie 14 dni od dnia doręczenia wystąpienia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. W szczególnie uzasadnionych przypadkach, na wniosek organu, któremu przysługuje prawo sprzeciwu, termin ten może zostać przedłużony do 2 miesięcy od dnia doręczenia wystąpienia ministra właściwego do spraw wewnętrznych.
Odmowa wydania zezwolenia, nie wymaga wystąpienia do Ministra Obrony Narodowej lub ministra właściwego do spraw rozwoju wsi.
Przepisy ustawy dokładnie precyzują i określają kto w rozumieniu ustawy jest Cudzoziemcem. Za cudzoziemca uznaje się :
a) osobę fizyczną nieposiadającą obywatelstwa polskiego;
b) osobę prawną mająca siedzibę za granicą;
c) nieposiadająca osobowości prawnej spółkę osób : fizycznych nieposiadających obywatelstwa polskiego lub (i) osób prawnych mających siedzibę za granicą, utworzoną zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
d) osobę prawną i spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt a,b,c. Najczęściej są to spółki kapitałowe , z siedzibą na terytorium Polski, kontrolowane bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemców (osoby prawne z siedzibą za granicą lub osoby fizyczne , niemające obywatelstwa polskiego)
Ustawa określa, iż w przypadku spółki handlowej za kontrolowaną, w rozumieniu ustawy, uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50 % głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów art. 4 § 1 pkt 4 lit. b lub c, lub e ustawy z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych (Dz. U. Nr 94, poz. 1037, z 2001 r. Nr 102, poz. 1117 oraz z 2003 r. Nr 49, poz. 408 i Nr 229, poz. 2276).
W rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nabyciem nieruchomości jest nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego oraz nabycie tzw. „drugiego domu” przez cudzoziemców będącymi osobami fizycznymi nieposiadającymi obywatelstwa Polskiego. W rozumieniu przepisów ustawy „drugi dom” to nieruchomość przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca. Nie dotyczy to nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492)
Przedmiotowe zezwolenie, wydaje się na wniosek cudzoziemca, pod warunkiem że :
1. nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,
2. Cudzoziemiec wykaże, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską.
Okolicznościami potwierdzającymi więzi z RP mogą być:
a) posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia;
b) zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej;
c) posiadanie zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony lub na osiedlenie się;
d) członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorców rozumianych jako osoby prawne lub spółki handlowe nieposiadające osobowości prawnej mającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowane bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemców.
e) wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.
Powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha, a w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności gospodarczej. Natomiast nabycie nieruchomości rolnych przez cudzoziemców następuje dodatkowo, z zachowaniem przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592).
1. 2. UZYSKANIE ZEZWOLENIA NA NABYCIE NIERUCHOMOSCI
1.2.1 WNIOSEK O UZYSKANIE ZEZWOLENIA NA NABYCIE NIERUCHOMOŚCI
Ustawia nie określa wzoru wniosku, jaki powinien złożyć cudzoziemiec o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości. Są natomiast wymienione informacje, jakie wniosek o wypadnie zezwolenia na zakup nieruchomości powinien zawierać.
Wniosek złożony przez cudzoziemca w szczególności powinien zawierać:

1) oznaczenie wnioskodawcy –
a) w przypadku osoby fizycznej – imię i nazwisko, obywatelstwo oraz adres zamieszkania,
b) w przypadku osoby prawnej i spółki nieposiadającej osobowości prawnej:
adres jej siedziby, przedmiot działalności, imiona i nazwiska członków zarządu, a także informacje dotyczące wspólników , udziałowców lub akcjonariuszy, z podaniem:
• w przypadku osoby fizycznej - imienia i nazwiska, obywatelstwa oraz adresu zamieszkania,
• w przypadku osoby prawnej i spółki nieposiadającej osobowości prawnej - adresu jej siedziby, oraz procentowej ilości głosów posiadanych na zgromadzeniu wspólników lub walnym zgromadzeniu przez poszczególnych udziałowców lub akcjonariuszy;
2) oznaczenie nabywanej nieruchomości,:
a) w przypadku nieruchomości gruntowej - ulica, miejscowość, gmina i województwo, numer działki ewidencyjnej, powierzchnia w hektarach, numer księgi wieczystej oraz cechy zabudowy,
b) w przypadku nieruchomości budynkowej - numer budynku, ulica, miejscowość, gmina i województwo,
c) w przypadku lokalu stanowiącego odrębny przedmiot własności - numer budynku i lokalu, ulica, miejscowość, gmina i województwo, powierzchnia użytkowa lokalu w metrach kwadratowych oraz udział w nieruchomości wspólnej, na której usytuowany jest lokal
3) oznaczenie zbywcy:
a) w przypadku osoby fizycznej – imię i nazwisko, adres zamieszkania,
b) w przypadku osoby prawnej - adres siedziby, wraz z przysługującym tytułem prawnym do zbywanej nieruchomości;
4) określenie formy prawnej nabycia nieruchomości,
5) informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości - uzasadnienia
wskazującego, na jakie cele nieruchomość będzie wykorzystywana

Do wniosku cudzoziemiec jest zobowiązany dołączyć dokumenty, na podstawie których podjęta zostanie decyzja o wydaniu zezwolenia. Są to:
• dokumenty które potwierdzą okoliczności wskazane we wniosku
• okoliczności potwierdzające jego więzi z Polską
• inne dokumenty umożliwiające ustalenie prawidłowości nabycia nieruchomości.

Przepis w którym szczegółowo zostały przedstawione wymagania co do składanych wniosków o wydanie zezwolenie to Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, z dnia 26 kwietnia 2004 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości (Dz. U. z dnia 30 kwietnia 2004 r.). Rozporządzenie określa dokładnie, jakie dokumenty i w jakich przypadkach powinny być dołączone do wniosku .

Cudzoziemiec, ( w rozumieniu ustawy o.n.n.c. ) za wyjątkiem cudzoziemca będącego osobą fizyczną, we wniosku o wydanie zezwolenia powinien określić:
1. rodzaj inwestycji lub działalności gospodarczej, jaka ma być wykonywana na nabywanej nieruchomości;
2. pochodzenie środków finansowych na zakup nieruchomości.

Cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości jest obowiązany dołączyć do wniosku dokumenty:
1) określające jego status prawny: czyli
a) w przypadku osoby fizycznej - odpis lub kopię dokumentu potwierdzającego tożsamość ze wskazaniem obywatelstwa, miejsca urodzenia oraz adresu zamieszkania, a jeżeli osoba ta prowadzi działalność gospodarczą - także wyciąg z odpowiedniego rejestru lub ewidencji,
b) w przypadku osoby prawnej i spółki nieposiadającej osobowości prawnej - odpis lub wyciąg z odpowiedniego rejestru;

2) określające nieruchomość:
a) odpis księgi wieczystej lub zaświadczenie ze zbioru dokumentów,
b) wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej,
c) w przypadku gdy nabywana nieruchomość powstała w wyniku scalenia lub podziału - wykaz zmian gruntowych lub decyzja zatwierdzająca podział bądź scalenie nieruchomości,
d) wypis z aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku - dokument wystawiony przez właściwy organ, poświadczający brak planu lub decyzję lokalizacji inwestycji celu publicznego albo decyzję o warunkach zabudowy;

3) oświadczenie zbywcy wyrażające wolę zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca, a w przypadku nabywania nieruchomości w wyniku procesu łączenia (podziału) spółek - uzgodniony plan połączenia (podziału) wraz z projektami uchwał o połączeniu (podziale) i projektem umowy lub statutu spółki przejmującej, wydzielonej lub nowo zawiązanej.

Jeżeli cudzoziemiec pełni funkcję członka zarządu w przedsiębiorstwie i we wniosku o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości wskazał te okoliczności , jako okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską , to jest on obowiązany dołączyć do niego następujące dokumenty:

a) odpis lub wyciąg z rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego dla przedsiębiorcy, w którym cudzoziemiec pełni funkcję członka organu zarządzającego, lub zaświadczenie z ewidencji działalności gospodarczej;
b) zaświadczenie z właściwego urzędu skarbowego stwierdzające, że przedsiębiorca, w którym cudzoziemiec pełni funkcję członka organu zarządzającego, nie zalega z wpłatami należności budżetowych;
c) zaświadczenie z właściwego oddziału Zakładu Ubezpieczeń Społecznych stwierdzające, że przedsiębiorca, w którym cudzoziemiec pełni funkcję członka organu zarządzającego, nie zalega ze składkami na Fundusz Ubezpieczeń Społecznych.

Jeżeli we wniosku o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości cudzoziemiec wskazał prowadzenie działalności gospodarczej jako potwierdzenie jego więzi z Rzeczpospolitą Polską , to jest on obowiązany dołączyć dokumenty potwierdzające wykonywanie działalności gospodarczej lub rolniczej, w szczególności odpisy uzyskanych koncesji i zezwoleń na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Cudzoziemiec, za wyjątkiem osoby fizycznej ( Art.1 ust 2 pkt 1) , ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości obowiązany jest także przedstawić dokumenty wskazujące na posiadanie środków finansowych na zakup nieruchomości oraz możliwości finansowania działalności:
a) zaświadczenie banku, w którym prowadzony jest podstawowy rachunek bieżący nabywcy, bądź jego udziałowców lub akcjonariuszy, określające wielkość posiadanych środków finansowych oraz jego zdolność kredytową i płatniczą;
b) zaświadczenie z właściwego urzędu skarbowego stwierdzające, że nabywca nie zalega z wpłatami należności budżetowych;
c) zaświadczenie z właściwego oddziału Zakładu Ubezpieczeń Społecznych stwierdzające, że nabywca nie zalega ze składkami na Fundusz Ubezpieczeń Społecznych.

Wniosek o wydanie zezwolenia, o którym mowa w art. 3e ustawy , powinien zawierać szczegółowe informacje dotyczące:
1. oznaczenia nabywcy udziałów lub akcji, obejmującego udziały lub akcje lub strony innej czynności prawnej dotyczącej udziałów lub akcji:
a) w przypadku osoby fizycznej - imię i nazwisko, obywatelstwo oraz adres zamieszkania,
b) w przypadku osoby prawnej i spółki nieposiadającej osobowości prawnej - adres jej siedziby,
c) przedmiot działalności, imiona i nazwiska członków zarządu, a także informacje dotyczące
d) wspólników, udziałowców lub akcjonariuszy, z podaniem:
• w przypadku osoby - imienia i nazwiska, obywatelstwa oraz adresu zamieszkania,
• w przypadku osoby prawnej - adresu jej siedziby, oraz procentowej ilości głosów posiadanych na zgromadzeniu wspólników lub walnym zgromadzeniu przez poszczególnych udziałowców lub akcjonariuszy;

2. oznaczenia spółki, której udziały lub akcje są nabywane, obejmowane
albo są przedmiotem innej czynności prawnej, ze wskazaniem adresu jego
siedziby, przedmiotu działalności, wielkości kapitału zakładowego, członków zarządu, udziałowców lub akcjonariuszy, z podaniem:
a) w przypadku osoby fizycznej - imienia i nazwiska, obywatelstwa
oraz adresu zamieszkania,
b) w przypadku osoby prawnej - adresu jej siedziby oraz procentowej
ilości głosów posiadanych na zgromadzeniu wspólników lub walnym zgromadzeniu przez poszczególnych udziałowców lub akcjonariuszy;
3. oznaczenia spółki z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, która w wyniku nabycia, objęcia udziałów lub akcji albo innej czynności prawnej dotyczącej udziałów lub akcji innej spółki handlowej stanie się spółką kontrolowaną w rozumieniu ustawy, niezależnie od informacji, o których mowa w pkt 2; określenia nieruchomości stanowiących własność bądź będących w użytkowaniu wieczystym spółki z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, która stanie się spółką kontrolowaną lub której udziały lub akcje są nabywane lub obejmowane przez cudzoziemców, ze wskazaniem miejsca jej położenia :
a) w przypadku nieruchomości gruntowej - ulicy, miejscowości, gminy i województwa, numeru ewidencyjnego działki, powierzchni w hektarach, numeru księgi wieczystej oraz cech jej zabudowy,
b) w przypadku nieruchomości budynkowej - numeru budynku, ulicy, miejscowości, gminy i województwa,
c) w przypadku lokalu stanowiącego odrębny przedmiot własności - numeru budynku i lokalu, ulicy, miejscowości, gminy i województwa, powierzchni użytkowej lokalu w metrach kwadratowych, udziału w nieruchomości wspólnej, na której usytuowany jest lokal;
4. oznaczenia zbywcy, ze wskazaniem adresu zamieszkania w przypadku osoby fizycznej lub adresu siedziby w przypadku osoby prawnej, określenia:
a) sposobu nabycia lub objęcia udziałów lub akcji, ze wskazaniem ich ilości oraz procentowym podaniem, jakiej ilości głosów na zgromadzeniu wspólników lub walnym zgromadzeniu będzie odpowiadała ilość nabywanych lub obejmowanych udziałów lub akcji,
b) innej czynności prawnej dotyczącej udziałów lub akcji w spółce, na skutek której spółka handlowa z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej będąca właścicielem bądź użytkowaniem wieczystym nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanie się spółką kontrolowaną.

Cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia, o którym mowa w art. 3e ustawy , jest obowiązany dołączyć do wniosku, o którym mowa w § 7 następujące dokumenty:
1. określające jego status prawny:
a) w przypadku osoby fizycznej - odpis lub kopię dokumentu potwierdzającego tożsamość ze wskazaniem obywatelstwa oraz adresu zamieszkania, a jeśli osoba ta prowadzi działalność gospodarczą - także wyciąg z odpowiedniego rejestru lub ewidencji,
b) w przypadku osoby prawnej i spółki nieposiadającej osobowości prawnej - odpis lub wyciąg z odpowiedniego rejestru;
2. określające status prawny spółki, której udziałów lub akcji dotyczy
wniosek:
a) odpis z Krajowego Rejestru Sądowego,
b) umowa lub statut spółki ze wszystkimi zmianami lub tekst jednolity,
c) aktualny odpis z księgi udziałów lub księgi akcyjnej;

3. określające status prawny zbywcy udziałów lub akcji:
a) w przypadku osoby fizycznej - dokument potwierdzający tożsamość ze wskazaniem obywatelstwa, miejsca urodzenia oraz adresu zamieszkania,
b) w przypadku osoby prawnej i spółki nieposiadającej osobowości prawnej - odpis lub wyciąg z odpowiedniego rejestru przedsiębiorców;

4. określające nieruchomości stanowiące własność bądź będące w użytkowaniu wieczystym spółki, która stanie się spółką kontrolowaną lub której udziały lub akcje są nabywane lub obejmowane przez cudzoziemców:
a) odpis z księgi wieczystej,
b) wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej,
c) w przypadku gdy nabywana nieruchomość powstała w wyniku scalenia lub podziału - wykaz zmian gruntowych lub decyzja zatwierdzająca podział bądź scalenie nieruchomości,
d) wypis z aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku - dokument wystawiony przez właściwy organ, poświadczający brak planu lub decyzję lokalizacji inwestycji celu publicznego albo decyzję o warunkach zabudowy;

5. oświadczenie zbywcy udziałów lub akcji wyrażające wolę ich zbycia na rzecz nabywcy, ze wskazaniem formy zbycia oraz ilości zbywanych udziałów lub akcji wraz z procentowym podaniem odpowiadającej im ilości głosów na zgromadzeniu wspólników, a w przypadku nabywania lub obejmowania udziałów lub akcji w procesie łączenia albo podziału spółek - uzgodniony plan połączenia albo podziału wraz z projektami uchwał o połączeniu albo podziale i projektem umowy lub statutu spółki przejmującej, wydzielonej lub nowo zawiązanej.

Zdarzają się sytuacje, że Cudzoziemiec chce nabyć co najmniej 15 nieruchomości . Musi on wtedy złożyć dodatkowo wykaz nabywanych nieruchomości, według ustalonego w rozporządzeniu wzoru.
Cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia, o którym mowa w art. 3e ustawy , w przypadku gdy spółka, której udziały lub akcje są nabywane lub obejmowane lub która stanie się spółką kontrolowaną, jest właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym nie mniej niż piętnastu nieruchomości, składa oświadczenie wraz z wykazem nieruchomości stanowiących własność bądź będących w użytkowaniu wieczystym spółki, według wzoru określonego w rozporządzeniu.
Kopie wszystkich dokumentów poświadczone za zgodność z oryginałem., dołącza się do wniosku o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości
Dokumenty w języku obcym powinny być złożone wraz z tłumaczeniem na język polski poświadczonym przez tłumacza przysięgłego.
Wnioskodawca w chwili składania wniosku, zobowiązany jest dokonać następujących opłat skarbowych:
• zezwolenie na nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, udziałów, akcji – 1.570 zł
• promesa – 98 zł
• inna decyzja, do której mają zastosowanie przepisy KPA – 10 zł
• pełnomocnictwo – 17 zł
• wydanie zaświadczenia – 17 zł

1.2.2. POSTEPOWANIE ADMINISTRACYJNE O UZYSKANIE ZEZWOLENIA NA NABYCIE NIERUCHOMOŚCI I DECYZJA ORGANU
Po złożeniu wniosku przez zainteresowanego nabyciem nieruchomości cudzoziemca, Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji wszczyna postępowanie w celu wydania zezwolenia. Oprócz obligatoryjnego wystąpienia do Ministra Obrony Narodowej oraz Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi, w toku postępowania administracyjnego prowadzonego w sprawie o doniosłym znaczeniu gospodarczym lub społecznym, Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji, przy pomocy właściwych organów administracji rządowej, może dokonać stosownego sprawdzenia, więzi łączących cudzoziemca z Rzeczpospolitą Polską.
Ponadto Minister może zwrócić się do innych organów administracji publicznej, organizacji zawodowych i instytucji państwowych z prośbą o wyrażenie opinii w sprawie udzielenia cudzoziemcowi zezwolenia oraz o przekazanie dokumentów i informacji.

Na podstawie powołanych przepisów, organ może zatem dokonać sprawdzenia albo zwrócić się z prośbą o wyrażenie opinii między innymi do:
1) Ministra Gospodarki,
2) Ministra Finansów,
3) Ministra Pracy i Polityki Społecznej,
4) Ministra Skarbu Państwa,
5) Ministra Środowiska,
6) Szefa Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego,
7) Komendanta Głównego Straży Granicznej,
8) właściwych wojewodów,
a także:
1) właściwych konserwatorów zabytków,
2) właściwych jednostek samorządu terytorialnego (gminy, powiatu,
województwa),
3) właściwych jednostek samorządu rolniczego,
4) organizacji zawodowych.

Opinie wyżej wymienionych organów nie są wiążące dla Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Stanowią jednak ważny element postępowania administracyjnego, pomagając w dokonaniu oceny wiarygodności wnioskodawcy, a także zgodności nabycia nieruchomości przez cudzoziemca z interesem państwa oraz słusznym interesem społecznym. W praktyce ukształtowano zasadę, że w każdej sprawie dotyczącej wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości leśnej, Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji zasięga opinii Ministra Środowiska.
Minister Spraw Wewnętrznych może wydać zezwolenie warunkowe, w którym to określi wymagania jakie musi spełnić cudzoziemiec, aby nabyć przedmiotową nieruchomość.
Ustawa nie określa terminu, w jakim Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji powinien wydać decyzję. Jedynie art. 3a ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców wyraźnie wskazuje, że decyzję w sprawie zezwolenia na nabycie nieruchomości położonej na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, ustanowionej na podstawie odrębnych przepisów, wydaje się w terminie miesiąca od dnia złożenia wniosku przez stronę. W pozostałych przypadkach zastosowanie ma zatem przepis art. 35 § 3 k.p.a. , zgodnie z którym załatwienie sprawy wymagającej postępowania wyjaśniającego powinno nastąpić nie później niż w ciągu miesiąca, a sprawy szczególnie skomplikowanej – nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania, zaś w postępowaniu odwoławczym – w ciągu miesiąca od dnia otrzymania odwołania. Zgodnie z art. 35 § 5 k.p.a. , do wskazanego terminu na załatwienie sprawy nie wlicza się terminów przewidzianych w przepisach prawa dla dokonania określonych czynności, okresów zawieszenia
Zezwolenie jest wydawane w formie decyzji administracyjnej i zawiera następujące informacje:
1) osobę nabywcy i zbywcy;
2) przedmiot nabycia;
3) specjalne warunki, w przypadku wydania decyzji warunkowej.
Zezwolenie ważne jest przez okres 2 lat od dnia wydania, jednakże nie wiąże zbywcy, a jest tylko przesłanką umożliwiającą zakup. Nabycie nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego.
Jeżeli w okresie 2 lat od wydania decyzji nie dojdzie do nabycia nieruchomości, zezwolenie traci moc prawną. Przedłużenie ważności zezwolenia nie jest dopuszczalne, a uprawnienie wynikające z zezwolenia nie może zostać przeniesione pomiędzy podmiotami . Fakt posiadania zezwolenia na nabycie nieruchomości nie uprawnia do nabycia nieruchomości innej niż wskazana w decyzji. Uprawnienie płynące z zezwolenia dotyczy określonego podmiotu oraz konkretnie oznaczonej nieruchomości. Decyzję zezwalającą na nabycie nieruchomości w Polsce cudzoziemiec ma obowiązek przedłożyć przy sporządzaniu umowy nabycia nieruchomości w formie aktu notarialnego. Stanowi ona warunek prawny ważności dokonanej czynności prawnej.
Udzielone cudzoziemcowi przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji zezwolenie na nabycie nieruchomości nie zastępuje orzeczeń sądów lub decyzji administracyjnych innych organów państwowych i samorządowych, wymaganych bądź wydawanych na podstawie innych ustaw. Zezwolenie nie zwalnia także od obowiązku zachowania wymogów określonych przepisami odrębnych ustaw. Udzielone cudzoziemcowi zezwolenie nie powoduje przyznania mu żadnych innych praw, poza prawem bycia potencjalnym nabywcą nieruchomości. Nie rodzi ono również żadnych innych praw i obowiązków po stronie zbywcy, poza prawem, ale nie obowiązkiem, zbycia nieruchomości cudzoziemcowi, który uzyskał zezwolenie. Zezwolenie zatem umożliwia cudzoziemcowi nabycie nieruchomości na zasadach prawa cywilnego, jakie obowiązują obywateli polskich.

Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji może określić w zezwoleniu specjalne warunki, od których spełnienia uzależniona będzie możliwość nabycia nieruchomości przez cudzoziemca. Minister nie ustala jednak warunków wpływających na treść przyszłej umowy między stronami.
Tak jak każde postępowanie administracyjne, również postępowanie w sprawie wydania zezwolenia może zostać umorzone. Umorzenia postępowania dokonuje się na wniosek cudzoziemca, na którego wniosek je wszczęto, a także gdy właściciel lub wieczysty użytkownik nieruchomości oświadczy, że nie zamierza jej zbyć na rzecz cudzoziemca ubiegającego się o zezwolenie.
Cudzoziemiec, zamierzający nabyć nieruchomość , może również ubiegać się o wydanie „promesy” , czyli przyrzeczenia wydania zezwolenie na zakup nieruchomości. W celu jej uzyskania cudzoziemiec musi złożyć wszystkie dokumenty, które wymagane są do uzyskania zezwolenia na zakup nieruchomości. Postępowanie o wydanie promesy przebiega tak samo jak postępowanie o wydanie zezwolenia.
Promesa jest ważna 1 rok, a w czasie jej ważności organ nie może odmówić wydania zezwolenia , chyba że stan faktyczny istotny dla sprawy uległ zmianie.
Nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a także każda inna czynność prawna dotycząca udziałów lub akcji wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli w ich wyniku spółka będąca właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanie się spółką kontrolowaną.
Nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli spółka ta jest spółką kontrolowaną, a udziały lub akcje nabywa lub obejmuje cudzoziemiec niebędącym udziałowcem lub akcjonariuszem spółki.

Wniosek o wydanie zezwolenia, o którym mowa powyżej powinien oprócz standardowych informacji, zawierać dodatkowo:
1. oznaczenie spółki, której udziały (akcje) są nabywane, obejmowane albo są przedmiotem innej czynności prawnej;
2. oznaczenie spółki, która w wyniku nabycia, objęcia udziałów (akcji) albo innej czynności prawnej dotyczącej udziałów (akcji) innej spółki handlowej stanie się spółką kontrolowaną;
3. określenie nieruchomości stanowiących własność bądź będących w użytkowaniu wieczystym spółki, która stanie się spółką kontrolowaną lub której udziały (akcje) są nabywane lub obejmowane przez cudzoziemców;
4. określenie sposobu nabycia lub objęcia udziałów (akcji) bądź innej czynności prawnej dotyczącej udziałów (akcji) w spółce, na skutek której spółka będąca właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanie się spółką kontrolowaną.
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne. W razie nabycia nieruchomości wbrew przepisom ustawy, o nieważności nabycia orzeka sąd także na żądanie, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa lub wojewody albo na żądanie ministra właściwego do spraw wewnętrznych.
1.3. CZYNNOŚCI KTÓRE NIE WYMAGAJĄ UZYSKANIA ZEZWOLENIA NA NABYCIE NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCA
Na uwagę zasługuje fakt , że oprócz reglamentacji na nabycie nieruchomości przez Cudzoziemca , istnieje również ograniczenie zakresu podmiotowego i przedmiotowego ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, które polega na wyłączeniu obowiązku uzyskania zezwolenia przez niektóre osoby w określonych przypadkach

Przepisów ustawy nie stosuje się w następujących sytuacjach:
1) przekształcenia spółki handlowej,
2) nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego ,
3) funduszu inwestycyjnego zamkniętego oraz specjalistycznego funduszu inwestycyjnego otwartego stosującego zasady i ograniczenia inwestycyjne określone dla funduszu inwestycyjnego zamkniętego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 27 maja 2004r. o funduszach inwestycyjnych (Dz.U. Nr 146, poz. 1546 z późn. zm.).

W ustawie wymieniono szereg wyjątków na podstawie których cudzoziemiec zwolniony jest z obowiązku uzyskania zezwolenia, przy czym wyjątki te nie mają zastosowania, jeżeli nieruchomość położona jest w strefie nadgranicznej lub nabywana jest nieruchomość rolna o powierzchni przekraczającej 1 ha.

Nie wymaga uzyskania zezwolenia:
1. nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
2. nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego,
3. nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich. Oznacza to, iż cudzoziemiec może nabyć nieruchomość po 10 latach legalnego przebywania w Polsce.
4. nabycie przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich, nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków. Oznacza to że w tym przypadku cudzoziemiec może nabyć nieruchomość po minimum 5 latach legalnego pobytu w Polsce, gdyż zezwolenie na osiedlenie w tym przypadku wydawane jest dla cudzoziemca po 3 latach związku małżeńskiego z obywatelem Polskim przy minimum 3 letnim pobycie w Polsce.
5. nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat,
6. nabycie przez podmiot, (osoba prawna lub spółka handlowa z siedzibą w Polsce będąca „cudzoziemcem”), na jego cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast,
7. nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym,
8. nabycie lub objęcie przez bank będący osobą prawną określoną w art. 1 ust. 2 pkt4 akcji lub udziałów w spółce, o której mowa w art. 3e, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.
Z uwagi na obowiązek implementacji postanowień Traktatu Akcesyjnego, a także obowiązek bezpośredniego stosowania w polskim prawodawstwie pierwotnego prawa unijnego, znowelizowana ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców - w myśl zasady swobody przepływu kapitału - wyłącza obowiązek uzyskania zezwolenia przez obywateli lub przedsiębiorców państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego, poza wyjątkami wymogu uzyskania zezwolenia, wynikającymi z wynegocjowanych okresów przejściowych na nabycie niektórych nieruchomości. Na mocy nowelizacji ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców wprowadzonej ustawą z dnia 5 września 2008 r. o zmianie niektórych ustaw w związku z wejściem w życie Protokołu do Umowy między Wspólnotą Europejską i jej Państwami Członkowskimi, z jednej strony, a Konfederacją Szwajcarską, z drugiej strony, w sprawie swobody przepływu osób, która weszła w życie 25 września 2008 r.11, katalog podmiotów zwolnionych z obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości z wyjątkami wskazanymi w ustawie został rozszerzony o obywateli i przedsiębiorców Konfederacji Szwajcarskiej.
Ustawa wskazuje, iż nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, z wyjątkiem nabycia :

1. nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia RP do Unii Europejskiej,
2. drugiego domu, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia RP do Unii Europejskiej.

Oznacza to że każde nabycie przez wskazane podmioty nieruchomości nie-rolnej i nie-leśnej oraz nie będącej tzw. „drugim domem” nie wymaga zezwolenia.

W odniesieniu do nieruchomości rolnych, w zależności od ich położenia, w przypadkach, gdy nabywana nieruchomość jest dzierżawiona 7 lat (w województwach: dolnośląskim, kujawsko pomorskim, lubuskim, opolskim, pomorskim, warmińsko-mazurskim, wielkopolskim, zachodniopomorskim) albo 3 lata ( w województwie lubelskim, łódzkim, małopolskim, mazowieckim, podkarpackim, podlaskim, śląskim, świętokrzyskim ), a umowa dzierżawy zawarta jest z datą pewną, cudzoziemiec – obywatel państwa członkowskiego EOG lub obywatel Szwajcarii dzierżawiący taką nieruchomość, może nabyć ją bez zezwolenia, ale pod warunkiem, że we wskazanym okresie prowadził na niej osobiście działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwał na terytorium RP

W dniu 1 maja 2016 minie 12 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej i zapis ten przestanie obowiązywać.

Natomiast zezwolenie na nabycie „drugiego domu” nie jest wymagane, jeżeli nabywca legalnie, nieprzerwanie zamieszkuje 4 lata na terytorium RP, bądź „drugi dom” nabywa celem świadczenia usług turystycznych (art. 8 ust. 2a pkt 2 ustawy). Zwolnienie dotyczące nabycia „drugiego domu” w celu wykonywania działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług turystycznych nie obejmuje obywateli Konfederacji Szwajcarskiej. Zezwolenie na nabycie „drugiego domu” , nie jest już obecnie wymagane, ponieważ upłyną już umowny okres 5 lat od przystąpienia Polski do Unii Europejskiej. Termin ten upłynął 1 maja 2009 r.
Obywatele państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego, będący w dniu uzyskania przez Rzeczpospolitą Polską członkostwa w Unii Europejskiej udziałowcami lub akcjonariuszami spółek handlowych z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, mogą do okresów dzierżawy, o których mowa w ust. 2a pkt 1, zaliczyć okres dzierżawy nieruchomości rolnej przez spółkę, jeżeli przez ten okres, będąc udziałowcami lub akcjonariuszami spółki, osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Wyżej wymienionych zwolnień, nie stosuje się do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha.
1.4. MONITORING OBROTU NIERUCHOMOŚCIAMI PRZEZ CUDZOZIEMCÓW W POLSCE

W celu monitorowania i kontroli zawieranych w Polsce transakcji związanych z obrotem nieruchomościami, Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji prowadzi rejestr nieruchomości, udziałów i akcji nabytych lub objętych przez cudzoziemców bez zezwolenia, oraz rejestr nieruchomości, udziałów i akcji nabytych lub objętych przez cudzoziemców na podstawie wymaganych zezwoleń, Rejestry te prowadzone są w sposób określony przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 23 listopada 2004 r. w sprawie trybu postępowania i szczegółowych zasad prowadzenia rejestrów nieruchomości, udziałów i akcji nabytych lub objętych przez cudzoziemców (Dz.U. Nr 255, poz. 2556).
Głównym celem prowadzenia powyższych rejestrów jest kontrola w zakresie obrotu nieruchomościami dokonywanego z udziałem cudzoziemców

Nabycie nieruchomości wbrew przepisom ustawy, tj. bez wymaganego zezwolenia powoduje daleko idące konsekwencje prawne, dolegliwe w sferze obrotu nieruchomościami. Niezgodne z przepisami ustawy nabycie nieruchomości jest z mocy prawa nieważne. Stwierdzenia nieważności czynności prawnej w tym zakresie dokonuje sąd powszechny.

ROZDZIAŁ II
NABYWANIE NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCÓW W POLSCE PO PRZYSTAPIENIU POLSKI DO UNII EUROPEJSKIEJ.

2.1. NABYWANIE NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOIEMCÓW W POLSCE NA PODSTAWIE ZEZWOLEŃ W LATACH 2000 – 2009

Na podstawie gromadzonych danych w rejestrach prowadzonych przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, można zaobserwować wyraźne zmiany w ilości wydawanych zezwoleń na zakup nieruchomości przez cudzoziemców w okresie przed przystąpieniem Polski do Unii Europejskiej oraz po jej przystąpieniu. Przed przystąpieniem Polski do Unii Europejskiej , wydawanych było 2 a nawet 3 razy więcej zezwoleń na zakup nieruchomości gruntowych, co znalazło również odzwierciedlanie w powierzchni nabywanych rocznie nieruchomości w latach 2000 – 2004.
W latach 2000 -2003, ilość wydanych zezwoleń oscylowała w pobliżu liczby 1500 przy powierzchniach pomiędzy 3629 ha rocznie do 4718 ha rocznie.
W roku 2004, a więc w roku akcesji do UE, wartości te znacznie zmalały , do 1065 w przypadku ilości zezwoleń oraz do 1691 ha w przypadku powierzchni. Data wejścia do UE tj. 01 maja 2004 roku, miała wpływ na zmniejszenie liczy wydawanych zezwoleń ze względu na wyłączenie obywateli UE z obowiązku uzyskiwania zezwoleń na nabywanie nieruchomości , za wyjątkiem tych o których była mowa w poprzednim rozdziale.
W następnych latach wyraźnie widać już spadek w ilości zezwoleń. W latach 2005 -2008 liczba zezwoleń oscyluje w przedziale od 592 do 514. Z dniem 1 maja 2009 r., upłyną pięcioletni okres przejściowy, który zakończył się zniesieniem konieczności uzyskania zezwolenia przez obywateli EU na nabycie tzw. „ drugiego domu”. Zdarzenie to znalazło odzwierciedlenie w ilości wydanych zezwoleń na nabycie nieruchomości gruntowych, których liczba spadła w 2009 r., w porównaniu do roku 2008 o 25 %.
Tabela 1
Zezwolenia wydane na nabycie nieruchomości gruntowych wydane w latach 2000-2009
l.p. Lata liczba zezwoleń powierzchnia nieruchomości objęta zezwoleniami w ha
1 2009 313,00 1 758,00
2 2008 514,00 1 285,00
3 2007 525,00 436,00
4 2006 532,00 575,00
5 2005 592,00 1 786,00
6 2004 1 065,00 1 691,00
7 2003 1 580,00 4 718,00
8 2002 1 595,00 4 884,00
9 2001 1 536,00 3 629,00
10 2000 1 478,00 3 659,00
Źródło: Opracowanie własne na podstawie rocznych sprawozdać MSWIA
Wykres 1
Zezwolenia wydane na nabycie nieruchomości gruntowych wydane w latach 2000-2009

W obszarze zezwoleń wydanych w latach 2000 -2009 na nabycie lub objęcie przez cudzoziemców udziałów lub akcji w spółkach handlowych z siedzibą w Polsce, będących użytkownikami wieczystymi lub właścicielami nieruchomości, zaobserwować można także duży spadek w ilości wydawanych zezwoleń oraz w wielkości powierzchni nieruchomości posiadanych przez spółki.
W porównaniu do okresu przed przystąpieniem do UE, w okresie po przystąpieniu do UE, nastąpił spadek z 400 zezwoleń wydawanych w roku 2003 do 20 zezwoleń w roku 2009. oczywiście nie świadczy to spadku zainteresowania rynkiem polskich nieruchomości, a jedynie pokazuje konsekwencje nowelizacji przepisów po wejściu do EU.
Tabela 2
Zezwolenia wydane na nabycie lub objęcie przez cudzoziemców udziałów lub akcji w spółkach handlowych z siedzibą w Polsce , będących użytkownikami wieczystymi lub właścicielami nieruchomości wydane w latach 2000-2009
l.p. Lata liczba zezwoleń powierzchnia nieruchomości posiadanych przez spółki będące właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości w ha
1 2009 20,00 123,00
2 2008 14,00 39,00
3 2007 12,00 131,00
4 2006 20,00 74,00
5 2005 33,00 541,00
6 2004 172,00 7 586,00
7 2003 400,00 7 280,00
8 2002 440,00 8 922,00
9 2001 372,00 6 491,00
10 2000 389,00 6 031,00
Źródło: Opracowanie własne na podstawie rocznych sprawozdać MSWIA

Wykres 2
Zezwolenia wydane na nabycie lub objęcie przez cudzoziemców udziałów lub akcji w spółkach handlowych z siedzibą w Polsce , będących użytkownikami wieczystymi lub właścicielami nieruchomości wydane w latach 2000-2009

2.2. NABYWANIE NIERUCHOMOŚCI W POLSCE PRZEZ
CUDZOZIEMCÓW NA PODSTAWIE ZEZWOLEŃ MINISTRA SPRAW WEWNĘTRZNYCH I ADMINISTRACJI W LATACH 2008 -2009

W 2009 r. Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji wydał 395 zezwoleń na nabycie przez cudzoziemców nieruchomości (w tym lokali), akcji i udziałów. Natomiast w roku 2008 cudzoziemcy uzyskali łącznie 514 zezwoleń na nabycie nieruchomości gruntowych o łącznej powierzchni 1284,72 ha.
W 2009 r. Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji wydał 395 zezwoleń na nabycie przez cudzoziemców nieruchomości (w tym lokali), akcji i udziałów.
W tym:
• 313 zezwoleń na nabycie nieruchomości gruntowych,
• 62 zezwolenia na nabycie lokali mieszkalnych i użytkowych,
• 20 zezwoleń na nabycie udziałów i akcji w spółkach, będących właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonych w Polsce.
Natomiast w roku 2008 cudzoziemcy uzyskali:
• 514 zezwoleń na nabycie nieruchomości gruntowych,
• 52 zezwolenia na nabycie lokali mieszkalnych i użytkowych,
• 14 zezwoleń na nabycie udziałów i akcji w spółkach, będących właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym nieruchomości w Polsce
Osoby fizyczne uzyskały w roku 2008, 340 zezwoleń za zakup nieruchomości gruntowych, natomiast w 2009, uzyskały 202 zezwolenia. Natomiast osoby prawne odpowiednio 169 i 209 zezwoleń.
Tabela 3
Zezwolenia wydane na zakup nieruchomości gruntowych w latach 2008-2009
Rok Liczba zezwoleń Powierzchnia nieruchomości w ha

2009 Osoby fizyczne 202 94,34
Osoby prawne 209 1663,18
Przedstawicielstwa dyplomatyczne 2 0,1738
RAZEM 313 1 757,6938

2008 Osoby fizyczne 340 134,351
Osoby prawne 169 1149,050
Przedstawicielstwa dyplomatyczne 5 1.3214
RAZEM 514 1284,7214
Źródło: Opracowanie własne na podstawie rocznych sprawozdać MSWIA

2.3. NABYWANIE NIERUCHOMOŚCI W POLSCE PRZEZ
CUDZOZIEMCÓW BEZ KONIECZNOŚCI UZYSKANIA ZEZWOLENIA MINISTRA SPRAW WEWNĘTRZNYCH I ADMINISTRACJI W LATACH 2008 -2009

Z danych zgromadzonych w rejestrze MSWiA, dotyczącym nabywania nieruchomości przez cudzoziemców bez konieczności uzyskania zezwolenia, wynika że w roku 2008 cudzoziemcy nabyli 3520 nieruchomości gruntowych o łącznej powierzchni 3160,78 ha, oraz 4371 lokali o łącznej powierzchni 381.297,70 m2. Natomiast w roku 2009 cudzoziemcy nabyli 3321 nieruchomości gruntowych o łącznej powierzchni 2383,31 ha, oraz 4531 lokali o łącznej powierzchni 328.872,16 m2 .

Wykres 3
Liczba nieruchomości nabytych przez cudzoziemców w latach 2008 – 2009 bez obowiązku uzyskania zezwolenia MSWiA

Wykres 4
Powierzchnia nieruchomości gruntowych ha nabytych przez cudzoziemców w latach 2008 – 2009 bez obowiązku uzyskania zezwolenia MSWiA

Wykres 5
Powierzchnia lokali m2 nabytych przez cudzoziemców w latach 2008 – 2009 bez obowiązku uzyskania zezwolenia MSWiA

2.4. NABYWANIE NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOIEMCÓW NA PODSTAWIE ZEZWOLENIA JAK I BEZ KONIECZNOŚCI UZYSKANIA ZEZWOLENIA MINISTRA SPRAW WEWNĘTRZNYCH I ADMINISTRACJI W LATACH 2008 -2009

Na podstawie danych zgromadzonych w rejestrach MSWIA , wynika że łączna ilość nieruchomości nabytych na podstawie zezwolenia i bez zezwolenia w roku 2008 kształtowała się następująco:
• 3999 – nieruchomości gruntowych o powierzchni 3 511,27 ha
• 4410 lokali o łącznej powierzchni 591.887,05 m2

W roku 2009 dane te kształtowały się następująco:
• 3679 – nieruchomości gruntowych o powierzchni 2800,64 ha
• 4584 lokali o łącznej powierzchni 332.159,73 m2.

Z prowadzonych rejestrów wynika, iż najwięcej nieruchomości gruntowych wśród osób fizycznych nabyli w roku 2008 obywatele: Niemiec (90,41) , Austrii ( 20,65 ha ), Holandii (19,25 ha) , Ukrainy (16,89 ha) , Rosji (10,23 ha)
Natomiast w roku 2009 obywatele : Niemiec (142,29 ha) , Holandii (38,82 ha ), Wielkiej Brytanii ( 29,39 ha) , Włoch ( 21,46 ha) , Szwecji (19,69 ha) .

W przypadku osób prawnych w roku 2008 dominowali, podmioty z przewagą kapitału: holenderskiego (863,09 ha) , niemieckiego (482,62 ha) , luksemburskiego (388,33 ha) , cypryjskiego (187,68 ha), greckiego (162,39 ha) .
W roku 2009, nadal pierwsze miejsce zajmowały podmioty z przewagą kapitału holenderskiego ( 607,88 ha) , niemieckiego (427,06 ha) , luksemburskiego, cypryjskiego, duńskiego.

Można zauważyć, iż najwięcej nieruchomości zakupiły podmioty z Niemiec i Holandii.

Jeżeli chodzi o najbardziej atrakcyjne tereny , na których kupowane były nieruchomości przez cudzoziemców, to najbardziej popularne dla nieruchomości gruntowych okazały się w zarówno w roku 2008 jak i 2009 , województwa : mazowieckie, śląskie i dolnośląskie.
Jeżeli chodzi o zakup lokali ( mieszkalnych i użytkowych) , to najczęściej zakupywane były nieruchomości w roku 2008 na terenie województwa: zachodniopomorskiego, mazowieckiego i śląskiego, a w roku 2009: mazowieckiego, łódzkiego, małopolskiego.

WNIOSKI
Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców gwarantuje skuteczną kontrolę obrotu nieruchomościami z udziałem cudzoziemców w Polsce.
Ustawa zawiera jasne i przejrzyste zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców oparte na obiektywnych, stabilnych i publicznych kryteriach wydawania zezwoleń.
Reglamentacja obrotu nieruchomościami w Polsce z udziałem cudzoziemców polega na obowiązku uzyskania przez cudzoziemca stosownego zezwolenia, które jest podstawą do nabycia nieruchomości na zasadach obowiązujących obywateli polskich. Przepisy ustawy nie dotyczą transakcji, w których cudzoziemcy zbywają nieruchomości na rzecz obywateli polskich. Ustawa gwarantuje zachowanie swobód europejskich przysługujących obywatelom
państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem wyjątków ustanowionych w okresach przejściowych, dotyczących nabywania niektórych nieruchomości.
Skuteczność kontroli nabywania nieruchomości przez cudzoziemców wzmacnia także kompetencja ustawowa Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji do badania legalności transakcji nabycia nieruchomości przez cudzoziemców oraz prowadzenia rejestrów nieruchomości, udziałów i akcji, nabytych lub objętych przez cudzoziemców za zezwoleniem lub bez konieczności uzyskania zezwolenia. Na podstawie przepisów ustawy, każdy dokument obejmujący akt prawny, na mocy którego nastąpiło - w myśl przepisów ustawy - nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, a także objęcie lub nabycie akcji i udziałów w spółkach będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości w Polsce, trafia do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, a następnie podlega stosownej weryfikacji i rejestracji we właściwym rejestrze. Przy założeniu, że notariusze oraz sądy skrupulatnie przestrzegają obowiązku przesyłania Ministrowi stosownych wypisów aktów notarialnych i odpisów orzeczeń sądowych, można stwierdzić, że prowadzone rejestry odzwierciedlają pełną skalę nabywania nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce Analizując szczegółowe dane dotyczące skali nabywania nieruchomości przez cudzoziemców przedstawione w niniejszym Sprawozdaniu należy stwierdzić, że analogicznie do lat ubiegłych największe zainteresowanie nabyciem nieruchomości w Polsce dotyczy podmiotów z Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Powierzchnia nabytych przez tę grupę cudzoziemców nieruchomości gruntowych w roku 2009 r. stanowi ok. 95 % powierzchni wszystkich nabytych nieruchomości gruntowych. Zainteresowanie dotyczy przede wszystkim nabycia nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod inwestycje gospodarcze, a także na cele stałego zamieszkania na terenie Polski przez obywateli państw członkowskich EOG, którzy żyją i pracują w Polsce. Ponadto to właśnie obywatele i przedsiębiorcy państw członkowskich EOG (podobnie jak w poprzednich latach) uzyskali najwięcej (około 58 %) zezwoleń w ramach ustanowionych okresów przejściowych i na podstawie tych zezwoleń dokonali stosownych transakcji nabycia nieruchomości.
Wskazać należy, że utrzymuje się małe zainteresowanie cudzoziemców uzyskaniem zezwolenia na nabycie (objęcie) udziałów lub akcji w spółkach będących właścicielami lub wieczystymi użytkownikami nieruchomości na terenie Polski. To naturalny skutek zniesienia obowiązku uzyskania takiego zezwolenia przez obywateli i przedsiębiorców państw członkowskich EOG zgodnie ze wspólnotową zasadą swobody przepływu kapitału.

W 2009 roku tendencje w nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców utrzymały się na zbliżonym poziomie w porównaniu z latami ubiegłymi. Polska cały czas jest stabilnym i atrakcyjnym miejscem inwestycji gospodarczych. Wydaje się, że panujący kryzys na światowych rynkach inwestycyjnych nie spowodował znacznego zahamowania inwestycji w Polsce związanych z nabywaniem nieruchomości, mógł jednak mieć wpływ na 8 % spadek liczby transakcji dotyczących nabycia nieruchomości gruntowych w porównaniu z rokiem 2008. Ponadto wielu polskich imigrantów, posiadających aktualnie obywatelstwo innego kraju oraz ich najbliższe rodziny, w dalszym ciągu interesuje się nabyciem nieruchomości gruntowych w Polsce na cele rekreacyjne lub jako miejsce powrotu do Ojczyzny po przejściu na emeryturę. Spełniają oni ustawowe przesłanki wydania zezwolenia, legitymując się polskim pochodzeniem.
Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców skutecznie chroni interes gospodarczy i społeczny Rzeczypospolitej Polskiej, a obrót nieruchomościami w Polsce z udziałem cudzoziemców, podlegający skutecznej kontroli Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji nie stwarza zagrożenia dla interesów narodowych. Zjawisko to nie powinno zatem wywoływać obaw w świadomości społeczeństwa polskiego. Jednocześnie skuteczna kontrola państwa w tym zakresie, nie stanowi bariery dla inwestycji gospodarczych wpływających na kondycję gospodarczą Polski.
Na zakończenie, należy podkreślić iż rynek obrotu nieruchomościami przez cudzoziemców, jest bardzo atrakcyjny dla pośredników obrotu nieruchomościami. Formalności związane z zakupem ziemi w Polsce mogą stanowić trudną przeszkodę dla cudzoziemca nieznającego szczegółowych uregulowań prawnych w tym zakresie. Dlatego też obcokrajowcy zamierzający nabyć ziemię w Polsce, bardzo często korzystają z pomocy firm pośredniczących w obrocie nieruchomościami. Poza pomocą w znalezieniu atrakcyjnej nieruchomości cudzoziemcy oczekują również kompleksowej pomocy w sprawdzeniu stanu prawnego gruntu oraz w spełnieniu wszelkich niezbędnych warunków formalnych.

BIBLIOGRAFIA

1. Dydenko J. „Gospodarka Nieruchomościami. Zbiór przepisów” oficyna
Wolters Kluwer business – Warszawa 2009
2. Skoczylas J.J. – Cywilnoprawny obrót nieruchomościami – Lewis Nexis
Warszawa 2008.
3. HARTWICH F. „Nabywanie nieruchomości w Polsce przez
cudzoziemców” – Branta 2010
4. Kawecka-Pysz j. „Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców" –
Zakawycze 2004

SPIS TABEL

Tabela nr 1.
Zezwolenia wydane na nabycie nieruchomości gruntowych wydane w latach 2000-2009
Tabela nr 2.
Zezwolenia wydane na nabycie lub objęcie przez cudzoziemców udziałów lub akcji w spółkach handlowych z siedzibą w Polsce , będących użytkownikami wieczystymi lub właścicielami nieruchomości wydane w latach 2000-2009
Tabela nr 3.
Zezwolenia wydane na zakup nieruchomości gruntowych w latach 2008-2009

SPIS RYSUNKÓW

Wykres nr 1.
Zezwolenia wydane na nabycie nieruchomości gruntowych wydane w latach 2000-2009

Wykres nr 2.
Zezwolenia wydane na nabycie lub objęcie przez cudzoziemców udziałów lub akcji w spółkach handlowych z siedzibą w Polsce , będących użytkownikami wieczystymi lub właścicielami nieruchomości wydane w latach 2000-2009
Wykres nr 3.
Liczba nieruchomości nabytych przez cudzoziemców w latach 2008 – 2009 bez obowiązku uzyskania zezwolenia MSWiA
Wykres nr 4.
Powierzchnia nieruchomości gruntowych ha nabytych przez cudzoziemców w latach 2008 – 2009 bez obowiązku uzyskania zezwolenia MSWiA
Wykres nr 5.
Powierzchnia lokali m2 nabytych przez cudzoziemców w latach 2008 – 2009 bez obowiązku uzyskania zezwolenia MSWiA

Subskrybuje zawartość